Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Kan villkor om förköpsrätt tas med vid köp av fastighet?

        Efter att mina farföräldrar dött så ärvdes deras sommarstuga av deras 4 syskon som nu äger 25% var. Syskonen kom överens om att de skulle lotta om vilken som fick möjlighet att köpa ut de andra syskonen till marknadspris innan det lades ut på försäljning. Lottningen vanns av min far som nu skall få förtur till att köpa stugan.
        Igår kom ett av de andra syskonen och hävdar att det syskonet skall få förtur till att köpa stugan om min far går bort eller vill sälja den. Detta är något som syskonet vill skriva in som ett villkor vid överlåtelsen.
        Innebär detta att vi barn då ej kan ärva stugan utan måste lämna över den till syskonet som skall få förtur till den?

        Rådgivarens svar

        2020-07-28

        Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.

        Villkor vid försäljning av fastighet 

        Frågor om försäljning av fastighet regleras i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. När en fastighet säljs ska en köpehandling upprättas och det finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet ska vara giltiga. Av 4 kap. 1 § JB följer att köpehandlingen måste skrivas under av säljaren av köparen, priset måste stå med och det måste klart framgå att avtalet gäller en överlåtelse.

        Det ovannämnda är det som måste finnas med i avtalet för att det ska vara giltigt. Säljaren och köparen kan komma överens om övriga villkor för köpet. Det finns dock vissa som måste vara nedskrivna i avtalet för att de ska vara giltiga. Av intresse i detta fall är 4 kap. 3 § JB p. 3 då den fastslår att villkor som begränsar köparens rätt att överlåta fastigheten måste tas med i köpehandlingen. Av paragrafen framstår det alltså som att villkor om begränsningar i överlåtanderätten är giltiga så länge de skrivs ner i köpehandlingen. Dock är rättsläget något oklart. Dessa villkor är inte så vanliga vid vanliga försäljningar utan förekommer ofta vid överlåtelser där ena delen utgörs av ett köp och den andra delen av gåva. Exempelvis kan en förälder sälja sin fastighet till sitt barn till ett lägre pris med villkor att fastigheten måste stanna inom familjen. Villkor om att köparen av fastigheten ska erbjuda säljaren eller någon annan att köpa den vid eventuell försäljning kallas för förköpsvillkor. Dessa är enligt doktrinen inte giltiga eftersom de ses som ett avtal om en framtida överlåtelse. Avtal om överlåtelser måste uppfylla de ovannämnda kraven i 4 kap. 1 § JB.

        Gällande villkor om att säljaren ska få köpa tillbaka fastigheten om köparen är rättsläget dock tydligare. Denna fråga regleras i 17 kap. 1 § ärvdabalken som stadgar att avtal om arv efter den som ännu lever är ogiltiga. Man kan alltså inte avtala med en person om hur denne ska fördela sin kvarlåtenskap. Det är upp till varje person själv att bestämma hur kvarlåtenskapen ska fördelas och detta kan göras genom ett testamente.

        Din situation

        Tyvärr är rättsläget något oklart när villkor om överlåtelse tas med i en köpehandling. I vart fall när det gäller villkor om att er far måste erbjuda en viss person att köpa fastigheten om han skulle vilja sälja, dock lutar det åt att dessa villkor är ogiltiga. Som nämnt ovan är avtal om hur kvarlåtenskap ska fördelas ogiltiga. Er far kan dock välja att frivilligt skriva ett testamente och bestämma att fastigheten ska gå till ett syskon efter att han har avlidit. Skriver han inget testamente kommer ni ärva i egenskap av bröstarvingar.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar eller behöver vidare hjälp i ditt ärende är du varmt välkommen att kontakta en jurist på Familjs Jurist. Familjens Jurist tillhandahåller hjälp vid upprättande av köpehandlingar och kan även svara på frågor om testamenten.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden