Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Din fråga rör ett förhållandevis oreglerat område, vilket är förklaringen till att ingen av mina kollegor har svarat dig samt att mitt svar är väldigt vagt och kanske även otydligt (men jag ska göra mitt bästa). Jag rekommenderar dig därför redan nu att kontakta en av våra jurister. De är specialiserade på fastighetsrätt och har således mycket större möjligheter att överblicka problemet och hjälpa dig att lösa det.

Anläggningsbeslut

Vad en samfällighetsförening ska göra framgår av anläggningsbeslutet. Att uppföra en byggnad strider antagligen mot anläggningsbeslutet eftersom att ni, genom att ha en byggnad på samfällighetsföreningens mark, inskränker deras rätt att nyttja sin mark. Så behöver dock inte vara fallet, så börja med att undersöka anläggningsbeslutet.

Avtal med samfällighetsföreningen

För det andra bör du undersöka huruvida det fanns ett avtal mellan den som uppförde huset och samfällighetsföreningen. Det här kanske var någonting som parterna hade avtalat om vid husets uppförande, men i takt med att medlemmar har bytts ut så är det kanske inte längre någon som minns detta och nu tror ni bara att byggnaden är uppförd utan föreningens godkännande. Finns det ett avtal som skyddar er så är det inga problem.

Egenmäktigt förfarande

Som jag förstår frågan är det dock så att ingen visste att huset stod på samfällighetsföreningens mark förrän nu när huset ska säljas. Då är huset högst troligt byggt utan samfällighetsföreningens samtycke, d.v.s. olagligt. Att ni har huset på föreningens mark är dessutom brottsligt, d.v.s. utgör ett brott enligt brottsbalken, eftersom att ni rubbar föreningens rätt till sin egen mark.

Den som [gör X] döms för egenmäktigt förfarande [...] Detsamma gäller om någon utan tillgrepp [...] olovligen rubbar någon annans besittning och därigenom vållar skada eller olägenhet.

Särskild handräckning

Eftersom att ni bryter föreningens besittning bör föreningen även kunna ansöka om s.k. särskild handräckning hos Kronofogdemyndigheten.

En ansökan om särskild handräckning får avse en skyldighet för svaranden att vidta rättelse när sökandens besittning egenmäktigt har rubbats...

Det finns exempel på att Kronofogdemyndigheten har rivit hus och bränt ner kåtor för att de uppförts utan bygglov. Jag har dock inget exempel på att sådan åtgärd har genomförts när det gäller byggnad på ofri grund, d.v.s. på mark som tillhör annan. Jag kan därför inte uttala mig säkert om huruvida något sådant skulle kunna ske eller om det kommer att bli så att ni helt enkelt "bara" behöver betala skadestånd eller nyttjandeavgift till föreningen.

Finns det någon lösning?

Det finns dock möjlighet att åtgärda problemet genom klyvning och sammanläggning av fastigheten. Det innebär att Lantmäteriet först gör marken runt huset fristående (klyvning) och sedan för ihop den med er mark (sammanläggning). Det är lagtekniskt möjligt, men kräver att vissa omständigheter föreligger. Det faktum att byggnaden redan är uppförd talar emot att Lantmäteriet kommer att genomföra denna lösning. Ifall det är så att det inte är ni som har uppfört huset skulle det kunna tala till er fördel.

Sammanfattning

Kortfattat så ser det mörkt ut. Det är en byggnad på föreningens mark.  Föreningen har då flertalet möjligheter att hävda sin rätt och så att säga "ta tillbaka" sin mark. Det kan finnas viss möjlighet att rita om markfördelningen, men chanserna för det är såvitt jag kan förstå små. Jag rekommenderar dig dock att kontakta en av våra jurister. De är mycket bättre insatta än vad jag gör, och skulle mycket väl kunna komma fram med en lösning som inte jag hittar. Det här är som sagt ett relativt oreglerat område och dessutom någonting som vi inte lär oss på juristutbildningen (vi som svarar via denna tjänst är studenter).

Jag hoppas dock att du anser dig ha fått något slags svar på din fråga. Har du någon annan fundering är du välkommen att höra av dig till oss igen, men ytterligare frågor kring detta fall hänvisar jag varmt till våra jurister.

Med vänlig hälsning,
Helmer