Bostad & Fastighet
Kan man säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt av lokal innan den tidsbestämda perioden gått ut?
Jag ska hyra en del av kontorslokal i andra hand (som privatperson). Hyresgivaren tycks inte vilja skriva ett tillsvidareavtal, med uppsägningstid, då de själva hyr lokalen under en tidsbestämd period. De menar dock att man kan skriva ett tidsbestämt avtal och sedan skriva till att kontraktet kan sägas upp när som helst under hyresperioden av båda parter, med en viss uppsägningstid. Min oro är att ett tidsbestämt avtal alltid gäller tiden ut (3 år) och att detta inte går att förhandla bort. Så min fråga är, kan man skriva ett kontrakt så att ett tidsbestämt avtal kan avbrytas i förtid, med en viss uppsägningstid?
Rådgivarens svar
2020-02-06
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.
Uppsägning för tidsbestämda hyreskontrakt av lokal
Frågor om hyra regleras i jordabalkens 12 kap. En viktig detalj för besvarandet av frågan är att det gäller en lokal. Vid hyra av bostadslägenheter gäller delvis andra regler. Ett hyreskontrakt kan ingå för bestämd eller obestämd tid (jordabalken 12 kap 3 §). Ett hyreskontrakt på bestämd tid upphör efter att hyresperioden gått ut, om inte kontraktet innehåller en förlängningsklausul (jordabalken 12 kap 3 §). Detta innebär att parterna är bundna av avtalet under hela den tidsbestämda perioden.
För att ett tidsbestämt avtal ska upphöra att gälla vid utgången av den tidsbestämda perioden måste dock uppsägning ske (jordabalken 12 kap 4 §). Om inte uppsägning sker, fortsätter hyreskontraktet att löpa efter den tidsbestämda perioden, men övergår då istället till ett hyreskontrakt på obestämd tid.
Uppsägningstiden för tidsbestämda hyreskontrakt är följande:
- en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
- en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
- tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,
- tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader och det är fråga om en lokal,
- nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal.
Detta gäller så länge längre uppsägningstid inte är avtalad (jordabalken 12 kap 4 §). Jag vill återigen vara extra tydlig med att dessa uppsägningstider inte är en möjlighet att säga upp ett tidsbestämt avtal i förväg, utan anger endast den uppsägningstid som gäller för att avtalet inte ska fortsätta löpa efter den tidsbestämda perioden.
Vad gäller i din situation?
Det stämmer som du säger att det inte går att säga upp ett tidsbestämt hyreskontrakt innan den tidsbestämda hyresperiodens utgång. Reglerna är tvingande och går inte att avtala bort. Du och din motpart kommer alltså vara bundna av avtalet i minst 3 år. Uppsägningstiden för att avtalet ska sluta gälla efter dessa 3 år är 9 månader.
Jag hoppas det var svar på din fråga. Har du några vidare funderingar är du välkommen med en ny fråga. Du kan läsa mer om hyresavtal på Familjens Jurists hemsida där du också kan få hjälp att upprätta avtal via telefon.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.