Bostad & Fastighet
Kan man häva köp pga avsaknad av frånluftssystem?
Hej
Jag förvärvade en bostadsrätt för ca 13 år sedan, vid inflyttning var köket ändrat till ett sovrum och köket flyttat till vardagsrummet. Föreningen var privat och sköttes inte ordentligt. Jag har nu sålt lägenheten och eftersom föreningen nyss gått med i BRF har nya stadgar införts, vilket innebär en kontrollbesiktning inför försäljning, denna visade några små fel som åtgärdades och blev godkänd. Köket noterades som ändrat vilket markerades som ett C (upplysning/information). Eftersom planritningen inte stämde kontaktades stadsbyggnadskontoret men dom menade på att ändringen var så gammal att det ansågs som preskriberat och inte var ett hinder för försäljning.
Någon månad efter försäljningen har det gjorts en OVK där lägenheten underkänts pga att det inte finns någon frånluft i det nya köket utan enbart kolfilterfläkt. OVK innan dess var gjord samma år som jag köpte lägenheten. Nya ägaren kräver nu mig som säljare att åtgärda alt häva köpet och menar på att jag får kräva ersättning från den jag köpt lägenheten av. Vad gäller här?
Rådgivarens svar
2019-10-04
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.
Rättslig reglering
När det gäller köp av lägenhet är det köplagen som blir tillämplig. Första frågan blir ifall det föreligger ett fel i lagens mening. Om lägenheten inte stämmer överens med vad som avtalats är den att betrakta som felaktig (17 §). Köparen får dock inte påtala fel som köparen måste antas ha känt till vid köpet. Om köparen uppmanats undersöka lägenheten innan så får man inte som fel åberopa vad man borde ha märkt vid undersökningen (20 §).
Om ett fel anses föreligga kan köparen i första hand krävs avhjälpande (34 §). Om detta inte är aktuellt kan köparen istället kräva prisavdrag (37 §) eller häva köpet (39 §). För att kunna häva köpet måste felet vara av väsentlig betydelse för köparen och säljaren har insett, eller borde ha insett, att det var ett fel av väsentlig betydelse för köparen. Det krävs dessutom att en reklamation är gjord inom skälig tid. Utöver detta kan köparen ha rätt till skadestånd för den skada hen lider.
Din situation
Som jag förstår din situation har köparen reklamerat ett fel i lägenheten. Felet består av att det inte finns någon frånluft i det nya köket, frågan blir därför om avsaknad av frånluft är att betrakta som ett fel (framgick det någonstans att det fanns frånluft?). Var detta något som köparen inte kunde ta reda på? Om det inte uttalades någonstans att frånluft fanns eller om det framgick av någon handling/gick att se vid visning att det enbart fanns kolfilterfläkt så borde det inte betraktas som ett fel. Om du motsätter dig att fel föreligger får säljaren stämma i tingsrätt, vilket kan bli en kostsam historia för den part som förlorar.
För att du ska kunna vända dig till den som sålde dig lägenheten krävs att fel förelåg även då och eftersom du ägt lägenheten i 13 år blir den reklamation sannolikt inte inom skälig tid.
Rekommendation
Om du vill ha hjälp med att se över dina möjligheter att få rätt så är min rekommendation att kontakta en jurist som kan se över de handlingar du har och se närmre på din situation. En jurist kan aldrig lova hur en domstol skulle döma, men kan ge dig tips och råd gällande om det är värt att bestrida att ett fel föreligger. Utifrån det du skrivit ovan är det avgörande vad som framgick i samband med försäljningen och om köparen fått information om att frånluft fanns. Om du önskar vidare hjälp med ditt ärende är du varmt välkommen att boka en tid om bostadsrättsjuridik med en jurist på Familjens Jurist.
Hoppas du fått svar på din fråga, du är välkommen åter med en annan fråga i framtiden.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.