Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag redogör nedan för de regler som finns angående uthyrning av bostad och vad som gäller om hyresgästerna inte följer hyresavtalet.

Regler om uthyrning av bostad

Regler om uthyrning av egen bostad, exempelvis bostadsrätt eller hus, finns i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). När det inte finns tillämpliga bestämmelser i privatuthyrningslagen så kompletteras den av bestämmelser i hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). 

Får hyresvärden vräka hyresgästerna om de inte betalar hyran i tid?

Vissa avtalsbrott som en hyresgäst gör sig skyldig till kan leda till förverkande av hyresrätten, viket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Ett sådant avtalsbrott kan vara att hyran inte betalas i tid (12 kap. 42 § 1 p. JB). Om förfallodagen för när hyran ska vara betald inte framgår av hyresavtalet så gäller 12 kap. 20 § JB som innebär att hyran ska betalas senast sista vardagen varje månad. Men om rättelse görs, det vill säga att hyresgästen betalar hyran, innan hyresvärden sagt upp avtalet, så kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten (12 kap. 43 § JB). Detsamma gäller om hyresgästen på annat sätt återvunnit hyresrätten (12 kap. 44 § JB). Exempel på det är om hyresgästen på grund av sjukdom varit förhindrad att betala hyran i tid eller om socialnämnden åtagit sig betalningsansvaret för hyran.

Den som hyr en bostad har en plikt att vårda den under hyrestiden (12 kap. 24 § JB). Som en sorts säkerhet för denna vårdplikt får den som hyr ut sin bostad ta ut en skälig deposition vid uthyrningen. Parterna får själva bestämma vad som är en skälig deposition. Villkor för depositionen bör också skrivas in i hyresavtalet vad avser t.ex. summan, hur och när den ska betalas tillbaka och under vilka omständigheter den inte återbetalas. Depositionen ska betalas tillbaka till hyresvärden vid hyrestidens utgång, om inte hyresgästen har orsakat skador på bostaden eller möblerna. Normalt slitage utgör dock inte skäl för uthyraren att behålla depositionen. Normalt slitage kan exempelvis vara mindre fläckar eller repor som kommer av normal användning av bostaden eller små hål i väggar efter tavlor eller hyllor. Uppkommer skador däremot av vårdslöshet kan de vara sådana som omfattas av hyresgästens vårdplikt och därför ska ersättas.

Får hyresvärden gå in i bostaden under uthyrningstiden?

Regler om hyresgästs användning av bostaden och hyresvärdens rätt till tillträde finns i 12 kap. 26 § JB. Generellt sett gäller att hyresgästen har ett starkt skydd och oftast krävs dennes medgivande för att hyresvärden ska få gå in i bostaden under uthyrningstiden. De enda tillfällena en hyresvärd har rätt att gå in i bostaden utan att meddela hyresgästen i god tid innan är för att utföra brådskande arbete eller reparation eller då Kronofogden beslutat om särskild handräckning. Hyresvärden har dock rätt till tillgång till bostaden för att visa den för nya hyresgäster, men detta ska ske på en tid som är lämplig för nuvarande hyresgäst. Att utan lov bereda sig tillgång till ett hus man själv äger men där hyresgäst för tillfället bor kan innebära hemfridsbrott, 4 kap. 6 § brottsbalken (BrB). 

Avslutande rekommendation

Att en hyresgäst inte betalar hyran i tid är skäl för förverkande, vilket innebär att en hyresvärd då har rätt att säga upp (”vräka”) hyresgästen. Men, detta gäller endast under vissa förutsättningar, nämligen om inte hyresgästen rättar felet genom att betala in den försenade hyran inom viss tid eller på annat sätt har återvunnit hyresrätten. Eftersom jag inte vet alla omständigheterna i just din och dina hyresgästers situation så kan jag inte ge dig ett klart svar på om du på den grunden har rätt att säga upp dina hyresgäster eller ej. Avseende depositionen däremot så är den en säkerhet för dina hyresgästers vårdplikt. Det innebär att du har rätt att behålla hela eller delar av den för att täcka skador på bostaden som orsakats av vårdslöshet. Normalt slitage är dock alltid tillåtet. Depositionen kan alltså inte användas av hyresgästerna som hyra i slutet av hyrestiden. Depositionen i sig gör alltså inte att de har rätt att bo kvar till ett visst datum. 

Utgångspunkten när man hyr ut en bostad är att hyresgästen har en exklusiv tillgång till bostaden och du som hyresvärd får alltså inte gå in i hyresgästens medgivande, varken för att flytta möbler eller för att slipa golv. 

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Har du fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist, som bland annat kan hjälpa dig med juridisk rådgivning om bostad och hyra. Välkommen också tillbaka till Fråga Juristen med en ny fråga.