Hoppa till innehållet
Bostad & Fastighet

Kan jag som hyresvärd säga upp min hyresgäst pga misskötsel?

Jag och min sambo har en hyresgäst som vi har en del problem med:

  • Väldigt ofta (nästan varje månad) är hyresgästen sen med betalningen av sin hyra. Vi får ofta skicka påminnelser till personen.
  • Hyresgästen har även nästan alltid haft en inneboende hos sig utan att fråga oss om detta.
  • Under ca två års tid har hyresgästen haft en skrotbil ståendes på parkeringen som vi sagt åt personen att ta bort, men som ändå står kvar.
  • Hyresgästen har en katt. Vi hade en konversation om detta innan katten flyttade in. Vi var OK med att hyresgästen hade en katt som husdjur om det hela sköttes bra. Problemet är att katten klöser märken på fastighetens ytterdörr. Det blir även väldigt smutsigt på dörren. Dessutom har vi flertalet gånger fått klagomål från våra andra hyresgäster om att det luktar kattpiss i den gemensamma hallen. Vi har bett hyresgästen städa och torka rent efter sin katt, men inget händer.

Nu till vår fråga: Kan vi säga upp våran hyresgäst och få densamme att flytta inom en månad?

Rådgivarens svar

2021-04-22

Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller.

Inledning

Frågor om hyresrätt regleras i jordabalkens 12 kapitel. Hyresavtal kan gälla för obestämd eller bestämd tid. Ett hyresavtal gäller för obestämd tid, om inget annat följer av avtalet (jordabalkens 12 kap 3 §). Huvudregeln är alltså att avtalet gäller för obestämd tid. Vid besvarandet av denna fråga har jag därför utgått från att det aktuella hyresavtalet gäller på obestämd tid.

Reglerna för uppsägning av hyresgäst är delvis olika beroende på om hyresförhållandet avser bostad eller lokal. Observera att denna fråga handlar om hyra av bostad. Svaret på denna fråga kan alltså inte appliceras på fall som avser hyra av lokal.

När kan hyresvärden säga upp ett hyresavtal som löper på obestämd tid?

Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla (jordabalken 12 kap 4 §). En hyresgäst har emellertid ett relativt starkt besittningsskydd (som anses framgå av jordabalken 12 kap 46 §), vilket innebär att hyresvärden endast under vissa förhållanden har en rätt att säga upp hyresavtalet.

Vidare kan en hyresvärd säga upp ett hyresavtal på obestämd tid antingen med beaktande av uppsägningstiden eller med omedelbar verkan. Dessa olika typer av uppsägning behandlas nedan var för sig.

Uppsägning med beaktande av uppsägningstiden

Hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (jordabalken 12 kap 4 §). Som huvudregel är det inte möjligt att avtala om kortare uppsägningstid än tre månader.

Både hyresvärden och hyresgästen kan säga upp hyresavtalet med beaktande av uppsägningstiden. Om hyresvärden säger upp avtalet har dock hyresgästen som huvudregel rätt till förlängning. Detta beror på hyresgästens besittningsskydd. Hyresgästens besittningsskydd gäller dock inte i vissa angivna situationer. Dessa situationer är många och här ska därför bara några exempel nämnas:

  1. Hyresgästen har i hög grad åsidosatt sina skyldigheter, till exempel genom att upprepade gånger missa betalning av hyran eller genom att vanvårda bostaden.
  2. Huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnad.

I dessa situationer kan alltså hyresvärden säga upp hyresavtalet med beaktande av uppsägningstiden utan att hyresgästen har rätt till förlängning. (För samtliga undantag från besittningsskyddet, se jordabalken 12 kap 46 § punkterna 1–10).

Omedelbar uppsägning

En hyresvärd kan också säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan, det vill säga utan beaktande av någon uppsägningstid (jordabalken 12 kap 6 § första stycket), men dock inte av vilken anledning som helst. Uppsägningsgrunderna för omedelbar uppsägning är också dem många. Återigen ska därför enbart några exempel nämnas:

  1. Hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen.
  2. Hyresgästen, utan behövligt samtycke eller tillstånd, överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt.
  3. Hyresgästen lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten till lägenheten, eller begär särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten eller för upplåtelse av lägenheten eller en del av den.
  4. om lägenheten vanvårdas på något sätt eller hyresgästen utan att bättra sig efter tillsägelse.

Generellt sett handlar det alltså om att hyresgästen har misskött sig ganska allvarligt för att hyresvärden ska ha rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan (för samtliga uppsägningsgrunder, se jordabalken 12 kap 42 § punkterna 1–12).

Vid uppsägning med omedelbar verkan kan hyresvärden välja när denne vill att hyresgästen ska flytta ut. Hyresvärden kan alltså be hyresgästen flytta ut omgående, men kan också välja ut ett datum längre fram.

Vad gäller i ditt fall?

Det låter som att er hyresgäst har misskött sig ganska rejält, på flera punkter dessutom och utan att bättra sig efter tillsägelse. Min bedömning är därför att ni har rätt att säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Ni behöver därför inte beakta uppsägningstiden. Ni kan alltså välja att säga upp hyresgästen omgående, men ni kan också välja ut ett datum längre fram.

En uppsägning måste dock uppfylla vissa krav för att vara giltig. Det är fullt möjligt att skriva uppsägningen på egen hand. Om ni vill ta hjälp av en jurist för att skriva en giltig uppsägning rekommenderar jag er att kontakta Familjens Jurist.

I övrigt hoppas jag ni känner att ni fått svar på er fråga. Har ni några fler funderingar är ni välkomna med en ny fråga.

Fru Justicia
Studentrådgivare Fru Justicia

Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
Magnus Ladulåsgatan 65
Stockholm
Stockholm
11827
Sweden