Bostad & Fastighet
Kan jag bli skyldig att betala för fel när jag har sålt min bostadsrätt?
Hej, jag har sålt min bostadsrätt och köpare har klagat jag sitter en situation där jag inte vet vad jag ska göra.
Jag sålde min lägenhet torsdagen 27/8. När vi skrev kontraktet och gav han nycklarna sa jag att kylen har gått sönder, den som var på visning. Jag har ersatt en likvärdig dock en rostfri istället för en vit som var på visning. Köparen är inte nöjd med den som jag ersatte så kunde köparen få pengar för en ny (dum sagt av mig nu i efter hand).
Köparen hörde av sig senare på torsdagen att de inte var nöjd med städningen och kylen. Jag sa att jag har anlitat piga för flyttstädning och jag kan ringa tillbaka till dem, och kylen så sa jag kolla vilken köparen vill ha så swichar jag.
Köparen hörde av sig igen på söndag 30/8 och ville ha 5500kr för kyl och frys. Snäll som jag är swichade jag denna summa. Direkt efter köparen har fått pengarna börjar köpare klaga på hål i väggarna och jag har inte svarat köparen ännu då jag inte vet vad jag har för juridisk rätt.
Jag har pratat med min mäklare och rådfrågat honom och han kunde inte hjälpa mig mer än att jag var generös med summan för kyl och frys och att han skulle prata med köparen om att summan för kyl och frys var generös och jag kunde ersatt en likvärdig (Kyl och frys hade några år på nacken).
Igår hörde mäklaren av sig till mig att köparen har jagat honom och köparen vill ha 10 000kr för väggarna. Jag tycker det är för mycket för jag har varit med om värre när jag köpte lägenheten. Tycket att det är alldeles för mycket pengar. På visningen satt de grejer på väggen. Klart det är hål och lite bortriven tappet. Det var ingen ny renoverad lägenhet köparen köpte.
Jag får uppfattning att köparen vill ha ännu mer pengar utav mig.
Min fråga är hur gör jag och vad har jag för juridisk rätt?
Hoppas att ni kan hjälpa mig!
Med vänliga hälsning
Rådgivarens svar
2020-09-03
Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Här följer en redogörelse för vad som gäller.
Allmänt om dolt fel i bostadsrätt
En bostadsrätt räknas i rättslig mening som lös egendom, vilket innebär att köplagen blir tillämplig när ett köp av bostadsrätt sker mellan två privatpersoner. Enligt 30 § köplagen gäller att köparen efter ett köp har rätt att kräva bl.a. prisavdrag eller skadestånd om varan (bostadsrätten) är felaktig.
En vara anses vara felaktig i köplagens mening om den inte stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet eller uppgifter som säljaren har lämnat. Det föreligger också ett fel om varan på annat sätt avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det finns dock en begränsning i köparens rätt att åberopa ett fel; köparen har nämligen enligt 20 § köplagen en undersökningsplikt. Detta innebär att köparen har en skyldighet att göra en noggrann undersökning av bostadsrätten innan köpet. Sådana fel som köparen borde ha märkt vid en noggrann undersökning, kan den inte åberopa som ett fel mot säljaren. Det är endast s.k. dolda fel, dvs. fel som det inte hade gått att upptäcka vid en noggrann undersökning, som kan göra att köparen har rätt till prisavdrag eller skadestånd. Fel som man kan se, höra, lukta eller liknande utgör i princip aldrig ett dolt fel, eftersom det är möjligt för köparen att upptäcka detta. Det är köparens skyldighet att vid visningen, eller vid annat tillfälle, gå igenom lägenheten och undersöka allt som går.
Din situation
Eftersom du har sålt din bostadsrätt till en annan privatperson gäller köplagens regler. För att köparen av bostadsrätten ska kunna kräva prisavdrag eller skadestånd av dig, krävs därmed att väggarnas skick utgör ett dolt fel i köplagens mening. För att det ska utgöra ett dolt fel krävs att det är ett sådant fel som köparen inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Utifrån din beskrivning låter det som att köparen hade kunnat upptäcka felen genom att tex ta bort tavlor, titta bakom hyllor etc. Hål i väggarna är ett fel som kan upptäckas med synen och det är därmed troligen inte ett dolt fel, även om väggarna har varit täckta vid visningen. Om köparen har missat något fel som den hade kunnat upptäcka, får köparen själv stå för den missen.
Du som säljare behöver inte göra någonting i det här läget. Om köparen vill kräva dig på pengar för det som den anser är fel i bostadsrätten, kan den välja att väcka en talan mot dig i domstol. Domstolen kommer då att ta ställning till om det är fråga om ett dolt fel. Det är svårt att på förhand säga säkert hur bedömningen skulle bli i det här fallet eftersom jag inte vet alla exakta omständigheter, men utifrån det jag har gått igenom här så talar det mesta för att problemen med väggarna inte utgör ett sådant dolt fel som köparen kan ha rätt att få pengar för.
Om du vill ha hjälp i en framtida process kan jag rekommendera Familjens Jurist.
Hoppas du har fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har några andra frågor.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.