Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller i situationen där jordabalkens 12:e kapitel är tillämpligt, även kallat hyreslagen .

Inneboende
En hyresgäst har i allmänhet rätt att utan särskilt tillstånd från hyresvärden ha inneboende i sin lägenhet (se 41 §). Detta gäller så länge inte den inneboende medför men för hyresvärden. Att ha inneboende innebär att hyresgästen hyr ut en viss begränsad del av bostaden medan hen själv bor kvar.

Andrahandsuthyrning
För att hyresgästen ska ha rätt till att hyra ut lägenheten i andra hand krävs dock hyresvärdens samtycke (se 39 §). Hyresnämnden ska under vissa förutsättningar ge tillstånd till en andrahandsuthyrning om hyresvärden vägrat samtycke, då krävs det att hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen som t.ex. tillfälligt arbete på annan ort eller sjukdom (se 40 §). Avgörande för om lägenheten räknas som uthyrd i andra hand är om den är upplåten till någon som får rätt att självständigt bruka den.

Uppsägning av hyresavtal
När hyresrätten är förverkad får hyresvärden säga upp avtalet till omedelbart upphörande, oavsett om hyrestiden är bestämd eller obestämd. Om lägenheten upplåts i andra hand utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd kan hyresrätten förverkas (se 42 § p. 3). Hyresrätten kan även förverkas om hyresgästen tar emot en hyra från en inneboende eller andrahandshyresgäst som inte är skälig (se 42 § p. 6). En skälig hyra vid andrahandsuthyrning får aldrig överstiga det hyresgästen själv betalar, det är dock tillåtet med ett tillägg för möbler och liknande på max 15 %. En skälig hyra för en person som är inneboende ska vara en proportionerlig andel av den hyra som hyresgästen själv betalar i förhållande till omfattningen av upplåtelsen (se 55 § st. 4).

Denna situationen
Att ha en inneboende kräver alltså inget tillstånd eller liknande från hyresvärden. Om personen som du nämner bor för lite i lägenheten finns det dock risk att det räknas som en andrahandsuthyrning istället då den inneboende får ett självständigt brukande av lägenheten. Det finns inga regler som bestämmer exakt hur mycket man som hyresgäst själv måste bo i lägenheten för att det fortfarande ska räknas som rumsuthyrning till inneboende utan det måste avgöras från fall till fall. Det förhållandet att hyresgästen har undantagit ett eller flera rum från användning av den inneboende eller på annat sätt förbehållit sig nyttjanderätten till en del av lägenheten är inte tillräckligt för att uthyrningen ska kunna ske utan hyresvärdens samtycke.

Om uthyrningen enligt de faktiska omständigheterna räknas som en andrahandsuthyrning får hyresvärden säga upp avtalet, det spelar då ingen roll om det står att personen är inneboende i kontraktet. Hyresvärden får även säga upp kontraktet om hyran som den inneboende betalar inte är skälig och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt.

Sammanfattning och rådgivning
Jag kan tyvärr inte svara på om personen du nämner i frågan borde ha rätt att bo kvar i lägenheten men man kan alltså bli vräkt från sin lägenhet om man har en inneboende och man inte själv bor i lägenheter i tillräckligt stor utsträckning. Det hon kan göra är att vända sig till Hyresnämnden, de hjälper till att medla mellan hyresvärd och hyresgäst vid tvister i hyressituationer. Hon kan eventuellt också få hjälp av Hyresgästföreningen. Om hon känner att hon vill ha ytterligare hjälp av en jurist kan ni även kontakta Familjens Jurist som kan ge ytterligare rådgivning i fallet eller hjälpa till vid en domstolsprocess. 

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.