Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Kan hyresvärden säga upp vårt hyreskontrakt?

        Vi hyr en fastighet/villa med 2 lägenheter i, vi flyttade in för bara 5 månader sedan, jag har byggt soldäck och en massa annat i trädgården, då tas det dit en mäklare för värdering, ägaren av fastigheten ska sälja den vad gäller då för oss ? Vi har inte så lätt att flytta efter så kort tid med 3 barn dessutom. Få vi bo kvar eller blir vi nu utkastade ?

        Rådgivarens svar

        2020-07-08

        Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag redogör nedan för de regler som finns gällande uppsägning av hyreskontrakt vid hyra av bostad. Det är något olika regler beroende på om det som hyrs ut är en hyresrätt eller bostadsrätt alternativt ett hus. Då jag tolkar det som att det som hyrs ut är ett tvåfamiljshus som inte hyrs ut i näringsverksamhet, fokuserar jag på reglerna för uthyrning av egen bostad och avslutar med en rekommendation utifrån er situation.

        Vilken uppsägningstid gäller vid hyra av bostad?

        Regler om uthyrning av egen bostad, exempelvis bostadsrätt eller hus, finns i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. När inte tillämpliga bestämmelser finns i privatuthyrningslagen kompletteras den av den så kallade hyreslagen, 12 kap. jordabalken (JB). Vid uthyrning av två bostäder gäller dock privatuthyrningslagen endast den första upplåtelsen. Hyrs mer än två bostäder ut anses uthyraren bedriva uthyrning i näringsverksamhet och privatuthyrningslagen gäller då inte för någon av upplåtelserna och hyreslagen blir då istället tillämplig i sin helhet.

        Ett hyresavtal kan ingås för obestämd eller för bestämd tid. Ett hyresavtal på bestämd tid upphör vid hyrestidens slut. En hyresgäst har dock alltid rätt att säga upp hyresavtalet oavsett om det löper på obestämd eller bestämd tid. Uppsägningstiden beror på om det är privatuthyrningslagen eller hyreslagen som reglerar uthyrningen. 

        Av 3 § privatuthyrningslagen framgår att ett hyresavtal på bestämd tid upphör vid hyrestidens slut men att det även får sägas upp till upphörande innan dess. En hyresgäst får säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. En hyresvärd får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna. Med andra ord kan en hyresgäst alltid säga upp ett hyresavtal med en månads uppsägningstid medan hyresvärden inte kan säga upp hyresavtalet med kortare uppsägningstid än tre månader. 

        Av 12 kap. 3-4 §§ hyreslagen framgår att en hyresgäst alltid har rätt till tre månaders uppsägningstid, oavsett om hyresavtalet löper på obestämd eller bestämd tid. Ett hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp av hyresvärden med tre månaders uppsägningstid. Löper hyresavtalet däremot på bestämd tid är hyresvärden bunden till avtalet under hela hyrestiden och har endast rätt att säga upp det på grund av allvarliga avtalsbrott (12 kap. 42-44 §§ hyreslagen). 

        En uppsägning av hyresavtalet ska vara skriftlig, om hyresförhållande varat längre än tre månader i följd. Är det däremot hyresgästen som säger upp hyresavtalet får detta ske muntligen om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen (12 kap. 8 § hyreslagen). 

        Er situation

        Förutsatt att uthyrningen gäller den första upplåtelsen i en av två lägenheter i en villa och uthyraren inte hyr ut fler bostäder än så, tillämpas uppsägningsreglerna i privatuthyrningslagen. Annars gäller reglerna i hyreslagen. 

        Både privatuthyrningslagen och hyreslagen är till hyresgästens förmån, vilket innebär att eventuella avtalsvillkor mellan hyresgästen och hyresvärden som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan mot denne. 

        Vilken uppsägningstid som gäller för er regleras alltså i första hand i ert hyresavtal. Om hyresavtalet gäller på obestämd tid kan hyresvärden dock aldrig ha kortare uppsägningstid än tre månader, oavsett om det är privatuthyrningslagen eller hyreslagen som tillämpas. Sägs hyresavtalet däremot upp i laglig ordning så har ni ingen rätt att bo kvar. 

        Avslutande rekommendation

        Eftersom jag inte vet exakt i vilken form bostaden hyrs ut kan jag inte ge dig ett rakt svar på vad som gäller för just er. Jag rekommenderar dig därför att se efter vad som står i ert hyresavtal gällande uppsägningstid. Hyresvärden har däremot enligt lag inte rätt att säga upp er med kortare uppsägningstid än tre månader, oavsett vad som står i hyresavtalet. 

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Har du fler funderingar, eller vill ha juridisk rådgivning, är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist. Välkommen också tillbaka till Fråga Juristen med en ny fråga. 

        Julia Tibäck
        Studentrådgivare - Teamledare Stockholm
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden