Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga.

Regler om hyresavtal finns i jordabalken. Om du hyr ut din lägenhet privat är det istället privatuthyrningslagen som gäller, såvida din lägenhet är en bostadsrätt och inte hyresrätt som du hyr ut i andra hand. Reglerna ser olika ut och därför kommer jag redogöra för respektive regler under egna rubriker.

Uthyrning via näringsverksamhet (jordabalken)
Ni har ett hyresavtal på bestämd tid. Enligt huvudregeln upphör hyresavtal på bestämd tid att gälla vid avtalstidens slut, såvida inget annat har avtalats. Hyresavtal på bestämd tid kan normalt endast sägas upp vid hyrestidens utgång utifrån avtalad eller legal uppsägningstid, i ert fall tre månader.

Hyresgästen har, under förutsättning att denne hyr i första hand, som utgångspunkt ett starkt besittningsskydd. Med besittningsskydd menas att hyresgästen har rätt att få bo kvar trots att hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Endast i undantagsfall har hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid. Det gäller situationer där hyresgästen på grund av avtalsbrott har förverkat sin hyresrätt, t.ex. om hyresgästen dröjer med att betala hyran, utan tillstånd överlåter hyresrätten i andra hand eller vanvårdar lägenheten.

Om det istället rör sig om en förstahandshyresgäst som hyr ut i andra hand så har andrahandshyresgästen inget besittningsskydd gentemot varken hyresvärden eller förstahandshyresgästen.

Privat uthyrning (privatuthyrningslagen)
Ett tidsbestämt hyresavtal upphör automatiskt att gälla vid hyrestidens slut, men avtalet kan sägas upp tidigare. Om det dock finns en avtalad uppsägningstid, måste hyresvärden säga upp avtalet i enlighet med uppsägningstiden.

Hyresvärden får säga upp hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer och det krävs med andra ord inga särskilda skäl för uppsägningen. Hyresgästen har alltså inget besittningsskydd om lägenheten hyrs ut enligt denna lag.

Sammanfattning
Jag hoppas att jag kunde ge dig vägledning i din fråga. Sammanfattningsvis gäller olika regler för olika situationer, främst beroende på om du hyr ut privat eller inte. Det framgår inte klart av frågan exakt hur just din situation ser ut. Du är varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister här för en mer ingående rådgivning gällande under vilka förutsättningar du har rätt att säga upp hyresavtalet.

Vänligen,
Josefine Johansson