Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Kan en delägare vägra att sälja sin del av egendomen?

        Hej
        Om 3 syskon ärver en bostadsrätt. 2 av dom vill absolut sälja den till högstbjudande via mäklare och 1 vill lösa ut dom 2 andra. Har man rätt att vägra sälja sin del och erbjuda vad den värderas till av oberoende mäklare?

        Rådgivarens svar

        2021-02-15

        Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen.

        Jag förstår din fråga som att du vill veta om en delägare kan stoppa en försäljning av en samägd bostadsrätt och köpa ut övriga delägare. Inledningsvis kommer jag gå igenom vad som gäller generellt, för att sedan kommentera din situation och avsluta med en rekommendation om hur man kan gå vidare.

        Egendom med flera ägare
        Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt (samägandelagen) innehåller regler om då två eller flera personer äger egendom tillsammans och då är delägare av egendomen. Enligt 2 § samägandelagen är huvudregeln att åtgärder som rör den samägda egendomen som helhet kräver samtliga ägares samtycke.

        Försäljning av hela egendomen
        Utgångpunkten är som ovan nämnt samtycke rörande beslut om egendomen som helhet. 6 § samägandelagen säger dock att varje delägare har rätt att vända sig till tingsrätten för att ansöka om att hela egendomen ska bjudas ut till gemensam försäljning på offentlig auktion.

        Försäljningen sköts då enligt 8 § samägandelagen av en god man som utses av rätten. Det är gode mannen som skriver köpebrev och fördelar köpeskillingen mellan delägarna. Tingsrätten kan, på begäran av en delägare, sätta en minimigräns för försäljningen enligt 9 § samägandelagen, i övrigt sköts försäljningsvillkoren av gode mannen. Kostnaden för gode mannen delar delägarna på i lika stor del som de äger egendomen enligt 15 § samägandelagen. Även om delägarna inte är överens om att anta ett bud vid försäljningen kommer det högsta budet som överstiger det enligt 9 § samägandelagen satta minimipriset automatiskt att ses som antaget enligt 12 § samägandelagen.

        Tingsrätten får inte fatta ett beslut om försäljning av hela egendomen om den eller de delägare som motsätter sig försäljning kan visa på synnerliga skäl för att egendomen inte ska säljas just nu. Till synnerliga skäl räknas inte en allmän ovilja att sälja egendomen.

        Det finns inget som hindrar den delägare som inte vill sälja egendomen att lägga bud på hela egendomen på den offentliga auktionen och på så sätt köpa ut övriga delägare.

        Försäljning av endast delägarens del
        Motsatsvis säger 2 § samäganderättslagen att en delägare inte behöver övriga delägares samtycke för beslut som rör enbart dennes del av egendomen, alltså inte egendomen som helhet. Delägaren bestämmer fritt över sin egen del av egendomen och kan därmed sälja sin del utan andra delägares samtycke.

        Samägandeavtal
        Samägandelagen är en dispositiv lag. Det innebär att den viker för sådant som delägarna har avtalat om rörande egendomen, exempelvis hur samägandet ska upplösas. Finns det inget avtal gäller samägandelagen.

        Din situation
        Eftersom din fråga inte nämner något om ett avtal antar jag att något sådant inte finns. En delägare har alltså ingen lagstadgad rätt att köpa ut andra delägare till ett av mäklare värderat pris så länge inget sådant avtalats om i ett samägandeavtal. 

        De delägare som vill sälja egendomen har rätt att få den såld genom ansökan till tingsrätten, även utan övriga delägares samtycke. En delägare kan alltså inte helt stoppa en försäljning som andra delägare begärt via tingsrätten utan endast skjuta upp denna under förutsättning att den delägaren kan visa på synnerliga skäl för att en försäljning inte ska ske just då.

        Rekommendation
        Jag rekommenderar i första hand att delägarna försöker komma överens om hur de ska gå vidare för att undvika tillkommande kostnader som en begäran till tingsrätten innebär.

        Det finns både för- och nackdelar med en offentlig auktion. Fördelarna är bland annat att det kan generera en högre köpeskilling än om delägare skulle lösa ut varandra samt att försäljningen kan ske omgående om inga synnerliga skäl finns.

        Nackdelar är exempelvis att det tillkommer kostnader för försäljning och god man samt att det inte är säkert att den delägare som vill ha bostadsrätten kvar är högstbjudande på auktionen och bostadsrätten säljs då till någon annan.

        Om du vill kan du boka en telefontid hos Familjens Jurist för vidare rådgivning i ditt ärende. Familjens Jurist kan även upprätta samäganderättsavtal för att undvika framtida tvister.

        Jag hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor och tveka inte att kontakta Fråga Juristen igen om du har andra frågor.

        Sofia Hjälmvall
        Studentrådgivare
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden