Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för hyresvärdens möjligheter att få tillträde till hyresgästs lägenhet.

Hyresvärds möjligheter till tillträde
Vid uthyrning av bostad är jordabalkens 12 kap tillämplig lagstiftning. Hyresgästen råder i princip exklusivt över sin hyresrätt. Hyresgästen kan således förhindra hyresvärden tillträde. Däremot har hyresvärden en skyldighet att hålla lägenheten i brukbart skick och är ansvarig att sköta om vissa reparationer. Hyresgästen har även en vårdnadsplikt. För att hyresvärden ska kunna fullgöra sina skyldigheter samt övervaka hyresgästens vårdnadsplikt har hyresvärden utan uppskov rätt att få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn, 12 kap 26§ 1.st jordabalken. ”Utan uppskov” innebär i princip att hyresvärden är berättigad tillträde genast. Hyresvärden måste däremot i varje enskilt fall bedöma hur brådskande det är att få tillträde, och därefter välja en tid som inte orsakar större olägenhet än nödvändigt.

Nödvändig tillsyn kan exempelvis vara en besiktning som utförs med jämna mellanrum för att kontrollera om något i lägenheten behöver underhållas. Tillsyn som berättigar tillträde kan också avse besiktningar som aktualiseras på grund av en inträffad händelse, exempelvis misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning. Hyresvärden har även rätt att utan uppskov få tillträde för att utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas utan skada. Med förbättringsarbete avses såväl reparationer som standardförbättringar.

Hyresvärden har även rätt till tillträde vid mindre brådskande förbättringsarbeten, 12 kap 26§ 2.st jordabalken. I dessa situationer har dock hyresvärden endast rätt till tillträde efter att hyresvärden informerat hyresgästen om detta minst en månad i förväg.

De tillfällen där hyresvärden har rätt till tillträde avser således situationer där hyresvärden kontrollerar lägenhetens skick och standard eller vidtar åtgärder för att förbättra detta.

Andrahandsuthyrning och inneboende
Hyresgästen får däremot inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens tillstånd, 12 kap 39§ jordabalken. Hyresgästen får dock inrymma utomstående personer, d.v.s inneboende, utan hyresvärdens tillstånd, såtillvida att personen som är inneboende inte medför men för hyresvärden, 12 kap 41§ jordabalken. Om hyresgästen hyr ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke kan detta leda till att hyresrätten förverkas och hyresvärden är då berättigad att säga upp avtalet i förtid, 12 kap 42§ p.3 jordabalken. För att någon ska anses vara inneboende och inte andrahandshyresgäst krävs det att personen inte självständigt brukar lägenheten.

Sammanfattning
Sammanfattningsvis har hyresvärden omgående rätt till tillträde till lägenheten  endast vid nödvändig tillsyn, d.v.s främst vid besiktningar och brådskande förbättringsarbeten. Vid mindre brådskande förbättringsarbeten krävs dock att hyresvärden informerar hyresgästen om tillträdet minst en månad i förtid. Hyresvärden har således inte rätt att tillträda lägenheten endast på grund av att hyresvärden misstänker att lägenheten hyrs ut i andra hand. Lägenheten får däremot inte hyras ut i andra hand utan hyresvärdens samtycke. Inget hindrar dock att ha inneboende i lägenheten så länge dessa inte orsakar men. En otillåten andrahandsuthyrning kan få allvarliga konsekvenser då hyresvärden har rätt att säga upp avtalet i förtid.

Jag hoppas att du känner att du har fått svar på din fråga. Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att ställa dem.

Vänliga hälsningar,