Hej,

Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

Regler om hyresförhållanden återfinns i 12 kap. jordabalken (JB).

I vilka situationer har hyresvärden tillträde till en uthyrd lägenhet?
I 12 kap. 26 § JB regleras hyresvärdens rätt till tillträde till en lägenhet denne hyr ut.

En hyresgäst disponerar i princip exklusivt över sin hyreslägenhet. Genom paragrafen har dock hyresgästen en skyldighet att låta hyresvärden få tillträde till lägenheten i somliga situationer. I stycke 1 anges att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Av samma stycke följer även att när lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Hyresvärdens möjlighet att få tillträde till lägenheten är alltså beroende av ändamålet. Med ”nödvändig tillsyn” menas exempelvis en besiktning som utförs för att kontrollera underhållsbehovet, eller på grund av en inträffad händelse som misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning. Att hyresvärden ska få tillträde till lägenheten utan uppskov innebär inte att hen har rätt att få tillträde omedelbart för att genomföra en sådan tillsynsåtgärd eller förbättringsarbete. Hyresvärden måste i varje enskilt fall bedöma hur brådskande det är att få tillträde, och därefter välja en tid som inte orsakar större olägenhet än nödvändigt. Att tidpunkten inte ska orsaka en större olägenhet än nödvändigt anges i stycket 3. Där anges att i de fall som anges i första stycket skall hyresvärden se till att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Det har i praxis ansetts innebära att hyresvärden måste ta viss hänsyn till hyresgästens vilja och intressen vid inplanering av besiktningen. Dessa besiktningar är ofta inte brådskande på så vis att ett kortare dröjsmål skulle medföra skada.

Med att ”låta den visas” innebär att nya potentiella hyresgäster ska kunna gå på visning av lägenheten. Även visningar ska ske på lämpliga tider och samma krav i stycke 3, om beaktande av hyresgästens intressen, gäller. Om den tidpunkt som hyresvärden föreslår är oläglig för hyresgästen, har denne rätt att begära att visningen ska ske vid en annan, lämpligare tidpunkt.

Vad gäller i ditt fall?
En hyresgäst har inte rätt att helt och hållet neka hyresvärden tillträde till lägenheten, men kan däremot önska om särskilda datum för besöken. Om hyresvärden behöver att en entreprenör eller mäklare får tillträde till lägenheten i samband med att hyresvärden utövar tillsyn, bör inte hyresgästen kunna neka detta. Vad gäller visning av lägenheten anges det inte uttryckligen att hyresvärden ska få tillträde till lägenheten då, utan endast att den ska låta visas. Med ”låta visas” har dock ansetts innebära att hyresvärden deltar.

I stycke 4 anges att om hyresgästen underlåter att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. Regler om sådan handräckning finns i lagen om betalningsföreläggande och handräckning.

Kan skadestånd utgå?
I 2 kap. 2 § skadeståndslagen anges att den som vållar ren förmögenhetsskada genom brott ska ersätta skadan. Det krävs alltså att det ska ha uppstått en förmögenhetsskada för att ersättning ska utgå. Detta skulle i sådana fall vara att hyresvärden exempelvis inte lyckas hitta en ny hyresgäst för att ingen vill skriva under ett hyresavtal utan att ha sett lägenheten, och lägenheten då stor tom utan hyresbetalningar. Om ingen ekonomisk förlust har skett, har inte heller en förmögenhetsskada uppstått. Härutöver krävs det att nekandet ska utgöra brott.

Jag hittar ingen praxis på att någon hyresvärd fått skadestånd för detta, och min bedömning är att det heller inte kan utgå skadestånd i ditt fall då du inte har haft någon konkret ekonomisk skada.

Med vänlig hälsning,
Beatrice