Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Hyresavtal och uppsägningstid

        Hej jag hyrde en lokal för min verksamhet. Idagsläget är det lager/ hobby lokal som står på kontraktet. Jag var tydlig med vad jag skulle använda lokalen till och hyresvärden får vänta med att jag skrev på kontrakt för att jag skulle höra med diverse myndigheter att lokal var godkänd för ändamålet. När jag väll betalat första hyran och dagen jag får nycklarna så låter han mig inte regristrera om lokalen för min verksamhet utan insisterar att jag ska regristrera hobby verkamhet... vilket får följd att jag kan inte använda lokalen. I frustration tog det till den 20:de samma månad innan jag lämnade skriftlig uppsägning av lokalen med hopp att den skulle hyras ut snabbt och jag inte skulle betala de 3 månaders uppsägningstid det var på lokalen och bli av med det. I dagsläget har jag betalt 3månader på en lokal som står och samlar damm och ioch med sen skriftlig uppsägning ifrån min sida vill hyresvärd att jag betalar en månad till. Jag har bara en muntlig överenskommelse med hyresvärden och lokalen står i mitt namn då jag är egenföretagare. Vad gäller egentligen här? det är mycket av mitt start kapital som gått upp i rök. Med vänlig hälsning,

        Rådgivarens svar

        2020-03-30

        Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till oss! Jag uppfattar det som att du har två övergripande frågor.

        1. Kan din hyresvärd tvinga dig till att registrera en hobbyverksamhet?
        2. Kan du tvingas betala tre månaders hyra som uppsägningstid?

        Hyresavtal och ändamål

        Regler kring hyra hittas i jordabalkens 12 kap, även känd som hyreslagen.  

        Enligt 23 § andra stycket får en lokalhyresgäst inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden har lämnar tillstånd för det. En första relevant fråga att besvara blir därför vad du och hyresvärden har avtalat om. Jag tolkar det som att du har skrivit på ett kontrakt och kontraktet framgår att lokalen ska användas för lager/hobbyverksamhet men att hyresvärden samtidigt varit införstådd med vad du ska använda lokalen till. När innebörden av ett hyresavtal rörande lokaler ska tolkas görs oftast en relativt ingående tolkning av den omstridda delen. Hänsyn tas till bland annat affärsmässigt sammanhang, avtalskontext med eventuellt klargörande omständigheter kring avtalet, avtalets systematik och ordalydelsen. Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt för att vara giltigt. Även muntliga överenskommelser är juridiskt lika bindande som skriftliga överenskommelser. I praktiken kan det dock vara mycket svårt att bevisa att en muntlig överenskommelse ägt rum.

        Så länge du kan bevisa att en muntlig överenskommelse ägt rum är alltså ett sådant tillägg till avtalet eller förändring av avtalet lika gällande som ett skriftligt avtal.

        I ditt fall kan sägas att det som utgångspunkt ofta är svårt att argumentera emot ordalydelsen i ett kontrakt. Om du däremot kan bevisa, till exempel genom mailkonversationer eller liknande, att hyresvärden hela tiden har vetat om vad för verksamhet du avser att bedriva samt att du endast har ingått avtalet för den potentiella verksamheten så finns det kanske en möjlighet för dig att hävda att hyresavtalet måste förstås till din fördel. Alltså att det hade varit orimligt för dig att ingå avtalet om avtalet inte stadgade att du fick använda det till ditt syfte.

        Uppsägningstid

        Vid uppsägning i hyreslagen skiljer man på hyreskontrakt som är på bestämd och obestämd tid. Om det av hyreskontraktet framgår att det gäller tills vidare eller liknande är det ett hyreskontrakt på obestämd tid. Av din fråga tolkar jag det som att hyreskontraktet är på obestämd tid. För en lokal är då uppsägningstiden nio månader. Det går att avtala om kortare uppsägningstid, vilket verkar ha skett i ditt fall, och då är det de avtalade reglerna som gäller för dig i förhållande till hyresvärden.

        I 6 § hyreslagen framgår dock när man kan säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan, alltså utan någon uppsägningstid alls. Ett sådan omständighet är om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande (16 § 1 st p 3). Om avtalet ska förstås som så att användningsområdet innefattar den verksamhet du vill bedriva, skulle hyresvärdens vägran att tillåta detta eventuellt kunna ses som ett sådant hinder (se Hyreslagen – Holmqvist och Thomsson, JUNO).

        Sammanfattning och handlingsplan

        Om avtalet mellan dig och hyresvärden ska tolkas som att du har rätt att utöva den verksamhet du vill i lokalen kan en vägran från hyresvärden att godkänna detta leda till att du har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Då skulle du också kunna få tillbaka de månaders hyra som du redan betalat. Om avtalet däremot ska tolkas som att du endast får använda lokalen till lager/hobbyverksamhet så kommer du sannolikt vara tvungen att betala även den sista månadens hyra.

        Avtalstolkning är dock en ganska komplicerad process och utan att veta mer om exakt vad som sades vid avtalets ingående, vad som står i kontraktet samt vad hyresvärden har vetat om/inte vetat om är det omöjligt för mig att säga hur goda dina chanser är att bevisa att avtalet ska tolkas till din fördel eller inte.

        Hyresnämnden kan avgöra i princip alla frågor som rör hyrestvister. Hyresnämnden tar inte heller ut någon avgift, däremot så måste du stå för de kostnader du själv ådrar dig. Du kan alltså inte få ersättning för det du lagt ut på juridiska ombud eller förlorad arbetsinkomst.

        Om du väljer att gå vidare med ärendet rekommenderar jag därför att du med dessa svåra hyresrättsfrågor tar hjälp av Familjens Jurist. De kan erbjuda både allmän rådgivning för att vidare utreda hur goda dina möjligheter är att få tillbaka pengarna samt företräda dig om ärendet går till hyresnämnden eller domstol.

        Hoppas jag har lyckats besvara din fråga! 

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden