Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Hur skall jag gå tillväga för att sälja min andel i en fastighet?

        Våra föräldrar gick bort för två år sedan. De hade ett mindre lantställe. Bodelning och arvskifte blev klart i maj 2020. Vi är nio syskon. Vi var två parter som ville köpa fastigheten. Vi var fyra syskon som bjöd för att köpa den tillsammans och bjöd det högsta budet och fick därmed fastigheten. I och med att det var arvskifte så blev det ingen vinstskatt lagd vid köpet. Vårt arv matades in i fastigheten samt att vi lånade en summa bl. a för renovering. Det visade sig dock snart att vi fyra syskon hade olika åsikter när det gäller renovering av fastigheten. Något skrivet mellan oss finns inte. Jag har nu sagt att de får lösa ut mig med det arv som jag inte har tagit ut och fått del av samt ta över min lånedel på banken. Vi betalade 2 100 000 kr för fastigheten. Fastigheten var tidigare värderad till 1 600 000 kr. Taxeringsvärdet på lantbruksenheten är 1 361 000 kr. Våra föräldrar köpte fastigheten för ca 75 år sedan för 20 000 kr. Skiftesvärdet var 1 565 415 kr. Arvslotten blev 171 212 kr/per syskon. Våra fyra arvsdelar satsade vi och lånade 1 200 000 kr tillsammans för att vi skulle även ha till kommande renovering.
        Jag äger nu alltså ¼ av fastigheten. Hur blir det nu om mina tre syskon som finns kvar som ägare till fastigheten skall lösa ut mig? Hur kan man på det bästa sättet genomföra detta? Måste de då ta ut en ny lagfart? Måste jag betala vinstskatt på min satsade arvsdel?

        Rådgivarens svar

        2020-08-10

        Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen! Inledningsvis kommer jag gå igenom reglerna för att därefter besvara dina frågor. Då du skriver att ert arv matades in i fastigheten uppfattar jag det som att ni använt arvet som del i köpeskillingen som betalats för fastigheten. Jag kommer även gå igenom reglerna om förbättringsutgifter då du skriver att ni tagit lån för renovering. 

        Inkomst av kapital

        Statlig skatt skall betalas vid inkomst av kapital (Inkomstskattelagen, IL, 1 kap. 3 §). Sådana inkomster är bland annat inkomster i form av kapitalvinster. Som du skriver blir situationen speciell när en tillgång förvärvas genom arv. Då gäller istället att förvärvaren träder in i den tidigare ägarens skattemässiga situation (IL 44 kap. 21 §). Som avyttring räknas försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar (IL 44 kap. 3 §). Från skattskyldighet undantas bland annat förvärv genom arv (IL 8 kap. 2 §).

        Beräkning av skatt 

        Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och omkostnadsbeloppet (IL 44 kap. 13 §). Då det rör sig om en avyttring av en del av en fastighet skall kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen, alternativt kan du begära att omkostnadsbeloppet skall beräknas till ett belopp som motsvarar så stor del av hela fastighetens beräknade omkostnadsbelopp som ersättningen utgör av hela fastighetens marknadsvärde vid avyttringen. Den slutliga kapitalvinsten skall tas upp till 22/30 i inkomstslaget kapital. 

        Anskaffningsutgifter

        Till omkostnadsbeloppet hör anskaffningsutgifter. Då tillgången förvärvats genom betalning av, dels arvslotten för var och en av delägarna, dels en ytterligare summa, skall detta tillsammans med eventuella ytterligare kostnader i samband med anskaffningen, utgöra anskaffningsutgifterna. 

        Förbättringsutgifter

        I omkostnadsbeloppet ingår även förbättringsutgifter. Reparation, underhåll samt om- och tillbyggnad av ett småhus, till den del skattereduktion har tillgodoräknats för dessa utgifter, ingår dock inte i omkostnadsbeloppet. Särskilda regler gäller vidare då det rör sig om en privatbostadsfastighet. Så är fallet om det är ett småhus som till övervägande del används som permanent boende eller som fritidsbostad, men även till och med det tredje kalenderåret efter det kalenderår då dödsfallet inträffade. För en privatbostadsfastighet räknas då både förbättrande reparationer och underhåll som förbättringsutgifter. En förutsättning är dock att det ska ha skett under beskattningsåret, eller de senaste fem beskattningsåren, samt att reparationerna och/eller underhållet medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. 

        Tvångsförsäljning av fastighet 

        Fastigheten ägs av flera personer, varför samäganderättslagen tillämpas. Enligt 6 § har du möjlighet att hos domstol ansöka om offentlig försäljning av fastigheten. 

        Lagfart

        Den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall ansöka om lagfart inom tre månader från att den handling som förvärvet grundar sig på upprättats (JB 20 kap. 1, 2 §§).  

        Din situation

        Du har möjlighet att begära en tvångsförsäljning av fastigheten, genom att ansöka om detta i domstol. Om du istället väljer att sälja din andel till dina syskon skall du betala skatt på den vinst som har gjorts, där beräkningen görs genom att ta ersättningen för din andel minus dina anskaffningskostnader motsvarande antingen den avyttrade delen, eller din andel av fastigheten som utgör grunden för skatteberäkningen. Om ditt lån övertas av syskonen kommer detta räknas som ersättning till följd av avyttringen och vara skattepliktigt. Du kan dock göra avdrag för de renoveringskostnader du haft under vissa förutsättningar. 

        Avseende arvet är min uppfattning att din arvslott använts som en del i köpeskillingen och på så sätt kvittats vid köpet. Förvärv genom arv är undantaget skattepliktighet, varför du då inte behöver ta upp arvslotten till beskattning. Hade ni inte köpt, utan istället fått hela fastigheten genom arv, skulle situationen varit något annorlunda. Jag är dock inte helt säker på att jag uppfattat exakt hur fastighetsförvärvet gick till varför jag inte kan säga detta med säkerhet.

        Jag rekommenderar att boka tid med en av Familjens Jurists jurister för att få vidare rådgivning om vinstskatten. De kan även hjälpa dig med överlåtelsen av din andel av fastigheten och frågor om ansökan om lagfart. Det är även bra om dina syskon upprättar ett avtal, vilket även de kan få hjälp med hos Familjens Jurist.

        Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor! Hör gärna av dig till oss på nytt om du har andra frågor!

        Daniel Lönnberg
        Studentrådgivare - Teamledare Uppsala

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden