Bostad & Fastighet
Hur ska ersättning enligt 37§ anläggningslagen betalas?
Enl. §37 i anläggningslagen förpliktas inträdande andelsägare i en samfällighetsförening att till övriga andelsägare betala inträdesavgift. Avgiften baseras på anläggningens värde samt föreningens övriga tillgångar minus föreningens förbindelser.
Jag har förstått att lagen är indispositiv. Kan stämman trots det bestämma att pengarna ska betalas in till föreningen och sedan behållas av föreningen med förklaring att andelsägarna äger föreningen, så pengarna kommer ändå andelsägarna tillgodo? T.ex. i lägre årsavgift.
På så sätt får ju även de nya andelarna fördel av sina egna betalningar av inträdesavgiften.
Tanken är väl egentligen att tidigare andelsägare ska kompenseras för att värdet på anläggningen per andel sjunker ju fler andelar som inträder. I vårt fall har 13 nya fastigheter i ett nybygge betalat totalt 205000 i inträdesavgifter. 5 månader senare ska vi ansluta 2 nya fastigheter. Vi blir då enligt föreningen tvungna att betala avgifter baserade även på de för fem månader sedan tillkomna 205000. Jag tolkar anläggningslagen som att de 205000 inte är föreningens tillgångar utan tidigare andelsägares pengar, eftersom de nya förpliktas betala till de tidigare andelsägarna. Och att detta belopp, om det först betalats in till föreningen, ska räknas som en förbindelse till tidigare ägare och att föreningen ska ansvara för att pengarna betalas ut till berörda. Och att de alltså ska dras bort från tillgångarna. Kan stämman kringgå den tvingande lagen? Varför har vi i så fall tvingande lagar, om man inte behöver följa dem? Bara för att det blir enklare att göra så här??
Rådgivarens svar
2019-09-29
Hej!
Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.
Tvingande regler
Ersättningsreglerna i anläggningslagen är indispositiva. De är alltså tvingande och kan inte avtalas bort. Dessa regler behöver alltså följas, man kan inte utan konsekvenser kring gå den tvingande regler.
Ersättningsreglerna i anläggningslagen
Om en fastighet inträder i samfällighetsförening, ska ägaren utge ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt 39§ beräknat överskott som tillförses honom genom anslutningen (37§ anläggningslagen). Som överskott anses skillnaden mellan värdet av anläggningen och föreningens tillgångar, å ena sidan, samt föreningens förbindelser, å andra sidan (39§ anläggningslagen).
I förarbetena till anläggningslagen skrivs att om samfälligheten förvaltas av samfällighetsföreningen, anses det lämpligt att föreningen ombesörjer indrivningen av ersättningen och fördelningen av detta mellan delägarna.
Enligt lantmäteriets värderingshandbok kan det av enkelhetsskäl vara lämpligt att ersättningen betalas direkt till föreningen då det ofta handlar om små belopp. Detta är trots att lagtext uttryckligen säger att betalning ska ske till de delägande fastigheterna, vilket också förtydligas i förarbetena. Något uttryckligt förbud mot att ersättningen betalas direkt till föreningen lär inte ha varit avsikten med formuleringen i lagtext eller förarbete.
Sammanfattning
Ersättningsreglerna i anläggningslagen är tvingande och måste därmed följas.
När en fastighet inträder i samfälligheten ska ägaren ersätta övriga delägare för den andel som tillförse honom genom anslutningen. Detta måste ske då lagen är tvingande. Det är däremot inte helt klart hur denna betalning ska gå till.
I förarbetena till anläggningslagen skrivs att föreningen kan ombesörja indrivningen av ersättningen och fördelningen av detta mellan delägarna. Trots detta och lagtexten står däremot i lantmäteriet värderingshandbok att ersättningen kan betalas direkt till föreningen.
Fast anläggningslagen är tvingande så finns det alltså flera sätt som betalningen kan gå till på.
Då jag inte känner till alla omständigheter i detta fall så är det svårt att ge ett säkert svar på om samfällighetsföreningens handlande är korrekt i ert fall. Om du vill ha ett säkrare svar är du välkommen att höra av dig till våra duktiga jurister på Familjens Jurist. Länk till bokningen hittar du HÄR.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.