Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.

När kan man begära avdrag på köpeskillingen?

Vad som avses med fel i fastighet

Frågor om köp av fastighet regleras i jordabalken. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller (om skadan är av väsentlig betydelse) häva köpet (jordabalken 4 kap 19 § första stycket som hänvisar till 4 kap 12 §). Köparen kan dessutom (dvs utöver avdrag eller hävning) ha rätt till ersättning för skada (dvs skadestånd). Detta förutsätter dock antingen att felet beror på försummelse på säljarens sida eller att fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (jordabalken 4 kap 19 § första stycket). Skadestånd aktualiseras endast i allvarligare situationer.

Köparens undersökningsplikt

Köparen måste ha uppfyllt sin undersökningsplikt före köpet för att få åberopa felet, dvs köparen får inte som fel åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (jordabalken 4 kap 19 § andra stycket).

Hur beräknas avdrag på köpeskillingen?

Ett avdrag på köpeskillingen ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (jordabalken 4 kap 19 c §).

Avslutning

Fastigheten är behäftad med ett fel, dels eftersom varmvattnet fungerade när ni tittade på fastigheten, dels eftersom ni inte med fog kunnat förutsätta att varmvattnet inte skulle fungera. Ni har dessutom uppfyllt er undersökningsplikt i detta avseende eftersom ni innan köpet kontrollerat att varmvattnet vid den tidpunkten fungerade. Av detta följer att ni bl a har rätt till avdrag på köpeskillingen.

Avdraget ska beräknas utifrån vad villans marknadsvärde i avtalsenligt skick var (med varmvatten) i förhållande till dess marknadsvärde i felaktigt skick (utan varmvatten). Jag kan därmed tyvärr inte svara på hur stort avdrag ni har rätt till.

Jag vill dock ge er två olika förslag. Det första är att kontakta Familjens Jurist som kan hjälpa er vidare. De kan hjälpa er vidare i hur ni ska gå till väga för att få det avdrag som ni enligt lag har rätt till. Det andra förslaget är att lösa tvisten på egen hand med säljaren. Hänvisa till lagrummen jag angett ovan och försök komma fram till ett avdrag som ni båda kan komma överens om.

Jag önskar er stort lycka till och hoppas att ni känner att ni fick svar på er fråga. Har ni några fler funderingar är ni välkomman med en ny fråga.