Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Hur lång uppsägningstid har en inneboende?

        Hej
        Jag och en kompis hyr en lägenhet, där vi då har två kompisar som inneboende, som alltså hyr ett sovrum varje och dessutom har tillgång till kök, badrum etc.
        Vi flyttade alla in i lägenheten i juli.
        Eftersom vi är bra kompisar och har bott tillsammans på liknande sätt (men med en annan kompis som hyresvärd) har vi varit väldigt långsamma på att skriva ett kontrakt. Vi har nu hittat en mall (från boligportal.se) för inneboende, där uppsägningstiden är 3 månader (när kontrakten, som vår, är på obestämt tid). Nu nekar vår ena kompis som hyr det ena sovrummet i lägenheten att skriva under på kontrakten, därför att uppsägningstiden i hens ”gamla kontrakt” där vi bodde förut bara var 1 månad. Eftersom vi inte har avtalat uppsägningstid eller har gjort nån kontrakt före nu (september månad) tyckes hen att det är uppsägningstiden från hens gamla kontrakt (med en annan hyresvärd än vi) som gäller. Och hon menar att vi (min kompis och jag som nu är hennes hyresvärd) har samtycket implicit till detta, därför att vi inte avtalade någon uppsägningstid när vi flyttade i juli. Jag har kollat ganska många juridik-forum (och lagen.nu), och det ända info jag hittar är, att uppsägningstiden för inneboende i hyresrätt på obestämd är 3 månader. Och att det är det som gäller om inte annat har avtalats. Vad är rätt? Och vad kan jag göra om min hyresgäst fortsatt nekar att underskriva kontrakten. Måste jag då säga upp hen med 3 månaders varsel eller kan jag göra annat?

        Rådgivarens svar

        2019-12-11

        Tack för att du vänder till Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer först gå igenom allmänt om reglerna som gäller vid uthyrning till en inneboende, för att sedan besvara din fråga och ge en rekommendation på hur du kan gå vidare.

         

        Jordabalken 12 kap

        Hyresavtal regleras i Jordabalken (JB) 12 kap, även kallad hyreslagen. Hyreslagen gäller avtal där hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Reglerna omfattar även en lägenhet, eller en del i en lägenhet. Det finns i lagen inget krav på att avtalet ska vara skriftligt, men enligt JB 12 kap 2 § ska avtalet upprättas skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om man muntligt kommer överens om en uthyrning, och båda parter är nöjda med att ha det så, så gäller alltså reglerna i JB 12 kap ändå, men det är såklart svårare att bevisa saker i efterhand då. 

        Enligt JB 12 kap 4 § är uppsägningstiden för hyresavtal som gäller för obestämd tid 3 månader, om man inte har avtalat om längre uppsägningstid. 

         

        Lagen om uthyrning av egen bostad

        Det finns även en annan lag som kan vara tillämplig som heter Lagen om uthyrning av egen bostad (nedan förkortat till UEB-lagen). UEB-lagen och hyreslagen kan vara tillämpliga samtidigt. Om det är så, och lagarna säger olika saker på en punkt, så är det UEB-lagen som gäller. UEB-lagen är tillämplig när en hyresgäst hyr ut en del sin lägenhet till en inneboende. Enligt UEB-lagen § 3 st 2 så har hyresgästen 1 månads uppsägningstid, och hyresvärden 3 månaders uppsägningstid. Det är dessutom så, att avtalsvillkor som är sämre för hyresgästen än vad som står i denna lag är utan verkan.

         

        Vilken lag är tillämplig mellan er?

        Eftersom du och din kompis hyr ut olika rum till de två inneboende så räknas det som två olika uthyrningar. UEB-lagen är tillämplig bara på den första uthyrningen, se UEB-lagen § 1. Det innebär, konstigt nog, att olika regler kommer gälla för era två inneboende.

        Den ni hyr ut till först kommer ha rätt till 1 månads uppsägningstid enligt UEB-lagen. Den andra ni hyr ut till har rätt till en uppsägningstid på 3 månader enligt hyreslagen, men inte kortare än så.

         

        Implicit samtycke av dig 

        Du berättar att ni har bott tillsammans med det här upplägget sedan juli. Om det är så att ni inte har diskuterat uthyrningen över huvud taget skulle jag säga att det finns utrymme för tolkningen att ni implicit har ingått ett hyresavtal (över huvud taget), ifall ni som hyr ut har tagit emot pengar för hyran. 

        Nu uppfattar jag din fråga som att det är uttalat mellan er att ni hyr ut rummen, och att ni alltså just nu har ett muntligt avtal om uthyrning. Däremot är ni är oense om uppsägningstiden, eftersom att ni inte har diskuterat detta. Att du och din kompis i egenskap av hyresvärdar skulle ha samtyckt till ett visst avtalsvillkor om uppsägningstid, som dessutom skiljer sig från vad som anges i hyreslagen tycker jag låter mindre troligt. De villkor som er kompis och den tidigare hyresvärden haft i sitt avtal borde inte binda er till något. Då jag inte har alla omständigheter om era avtal i den tidigare inneboendesituationen kan jag inte uttala mig säkert, men utifrån det du berättar så tycker jag inte det är troligt. 

         

        Vad kan du göra om den inneboende vägrar skriva på?

        Som jag nämnde tidigare så ska avtalet upprättas skriftligt om någon av er begär det. Tyvärr finns inga sanktioner i lagen som tvingar den inneboende att skriva på. Däremot kan du säga upp avtalet med din inneboende. Uppsägningstiden för dig som hyresvärd är då 3 månader, oavsett vilken av de två lagarna som är tillämplig. 

         

        Sammanfattning och rekommendation

        Sammanfattningsvis så har er inneboende rätt till 1 månads uppsägningstid om det var hen som ni hyrde ut till först. Om ni hyrde ut till er andra inneboende (som var okej med avtalet) först, så har er missnöjda inneboende bara rätt till 3 månaders uppsägningstid. Jag kan utifrån informationen i din fråga inte uttrycka mig säkert om ni implicit har samtyckt till en kortare uppsägningstid, men enligt mig är det inte troligt. 

        Om ni inte kommer överens om hur ni ska gå vidare är en lösning att du helt enkelt säger upp kontraktet, med 3 månaders uppsägningstid. Ett annat alternativ är att ansöka om att hyresnämnden ska pröva ert fall, mer information och blankett för ansökan hittar du här. Kommer ni överens kan ni upprätta ett hyresavtal över telefon hos Familjens Jurist till ett fast pris här. Vill du boka tid med en jurist kan du göra det här

        Hoppas du har fått svar på din fråga. Om du undrar över något annat är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss på Fråga Juristen.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden