Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!

Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och råd anpassade till din situation. Regler om samäganderätt finns i samäganderättslagen.

Att samäga en fastighet

Samäganderättslagen är dispositiv, vilket innebär att den går att avtala bort. Genom ett så kallat samäganderättsavtal är det möjligt att själva bestämma exempelvis hur försäljning av fastigheten får ske. I mitt svar kommer jag att utgå från att något samäganderättsavtal inte har upprättats i ert fall och att bestämmelserna i samäganderättslagen därför ska tillämpas.

När flera tillsammans äger en fastighet krävs att samtliga delägare godkänner förfoganden som rör fastigheten. Delägarna måste till exempel vara eniga för att en försäljning av fastigheten ska få genomföras. Kravet på enighet framgår av 2 § samäganderättslagen.

Tvångsförsäljning på offentlig auktion

I 6 § samäganderättslagen finns en undantagsregel som innebär att en delägare hos tingsrätten kan ansöka om att samägd egendom ska bjudas ut på offentlig auktion. En delägare som önskar få till en sådan tvångsförsäljning behöver inte ange någon särskild anledning därtill. Annan delägare kan, för att försöka skjuta upp försäljningen, göra gällande att synnerliga skäl mot försäljning finns. Synnerliga skäl är ett högt ställt krav. Exempel på synnerliga skäl är att försäljningen förväntas bli förlustbringande på grund av en pågående lågkonjunktur. Även sociala aspekter kan utgöra synnerliga skäl för att skjuta upp en försäljning, men det är ovanligt.

När en ansökan om tvångsförsäljning har godkänts utses en god man som får i uppdrag att sköta de praktiska bitarna kopplade till auktionen. Den gode mannen ansvarar bland annat för att fastställa försäljningsvillkoren och fördela köpeskillingen. De kostnader som uppstår i samband med auktionen betalas av samtliga delägare i förhållande till deras andelar i fastigheten.

Rätten att begära ett minimipris

Precis som du själv skriver har delägare rätt att begära att tingsrätten ska fastställa ett lägsta pris för vilket fastigheten får säljas. Blir fastigheten inte såld för det priset eller mer blir försäljningen inte av. Regeln om minimipris i 9 § samäganderättslagen är ett skydd mot att försäljning sker till ett orimligt lågt pris. Minimipriset får dock inte sättas så högt att det i praktiken hindrar eller påtagligt försvårar en försäljning. Det betyder att minimipriset måste sättas under det beräknade försäljningspriset.

En begäran om minimipris prövas och är det begärda priset för högt kan tingsrätten fastställa ett lägre pris. Högsta domstolen har i ett rättsfall (NJA 2012 s. 757) uttalat att minimipriset som utgångspunkt ska motsvara taxeringsvärdet. Undantag kan göras om det finns stöd för att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen. I sådana undantagsfall ska minimipriset istället motsvara tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.

Sammanfattning – vad som gäller i din situation

Du undrar hur rimligt det är att ett högre minimipris, exempelvis 4 miljoner kronor, skulle godtas på er begäran. Min bedömning är att ett så högt minimipris inte skulle godtas av tingsrätten. Utgångspunkten när ett minimipris ska fastställas är taxeringensvärdet, i ert fall 600 000 kronor. Om ni lyckas visa att taxeringsvärdet av någon anledning inte är rättvisande, kan tingsrätten istället bestämma minimipriset till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris. Tingsrätten tar i sin bedömning inte några hänsyn till er personliga värdebild av fastigheten.

Rekommendation

Du och dina syskon kan givetvis vara med och buda på fastigheten, men du skriver att ni troligtvis inte kommer ha möjlighet att köpa den. Ett annat alternativ är att tala med den delägare som har ansökt om tvångsförsäljning och erbjuda er att köpa ut dennes del av fastigheten. Du och dina syskon kanske redan har försökt med en sådan lösning, men om ni tror att det fortfarande finns en chans att komma överens så är det inte försent. Om samtliga delägare är eniga kan auktionen ställas in fram till dess att fastigheten har sålts. Ibland är dock försäljning på offentlig auktion den enda utvägen. Om ni begär att ett minimipris ska fastställas, tänk då på att ni kommer att få betala kostnaderna för auktionen även om ingen försäljning kommer till stånd.

Hoppas du känner att du fick svar på din fråga! Om du vill ha ytterligare vägledning i detta ärende rekommenderar jag dig att boka tid med en av våra kunniga jurister här på Familjens Jurist. Har du andra funderingar är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.