Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation. Jag kommer främst att besvara din fråga med stöd ur jordabalken och utsökningsbalken. 

Ge bort en fastighet som gåva

När en fastighet ska överlåtas måste vissa formkrav vara uppfyllda. Formkraven är: underskrifter av både säljare och köpare, uppgift om köpeskilling, viljeförklaring att fastigheten överlåts från säljaren. (4 kap. 1 § jordablken). För att få lagfart krävs det även att säljarens underskrift bevittnas. (20 kap. 7 § jordabalken) Har säljaren en sambo krävs dennes samtycke (23 § sambolagen). Formkraven gäller även om fastigheten ska ges bort som en gåva. (4 kap. 29 § jordabalken) Ges fastigheten bort som en gåva ska dessa formkrav framgå av gåvobrevet, annars är gåvan inte giltig. Det vanliga när fast egendom ges bort är att även lånen följer med till mottagaren. Det är dock banken som måste erkänna att de nya personerna kan ta över lånet.

Om ersättningen för en gåva understiger fastighetens taxeringsvärde så behandlas hela överlåtelsen som en gåva. Detta är dock förutsatt att de förmögenhetsrättsliga rekvisiten för gåva är uppfyllda (förmögenhetsöverföring, frivilligt, gåvoavsikt). Om gåvorekvisiten inte är uppfyllda så räknas överlåtelsen som ett köp, även om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om överlåtelsen har skett dels mot en onerös del (alltså överlåtelse mot ersättning) och en benefik del (alltså överlåtelse utan ersättning) så är det huvudsaklighetsprincipen som avgör om överlåtelsen ska betraktas som köp eller gåva. 

Ersättningen för gåvan (dvs vederlaget) kan vara antingen kontanter eller övertagande av lån. Övertar alltså gåvomottagaren lånen på fastigheten så räknas detta som vederlag och då får det alltså betydelse vad det är för taxeringsvärde på fastigheten för att avgöra huruvida det är en gåva eller ett köp. Om det är en gåva så utlöser det ingen vinstberäkning, alltså gåvogivaren behöver inte betala eventuell vinstskatt. Är det däremot ett köp så utlöstes kapitalvinstbeskattning för överlåtaren.

Att ge en fastighet till barn

Av din fråga framgår inte hur gamla dina barn är. Om de är omyndiga blir processen lite annorlunda. Om en förälder vill ge en gåva till ett omyndigt barn som medför vissa förpliktelser, t.ex. fastigheter eller aktier måste en god man utses som företräder barnet. Den gode mannen behöver godkänna gåvan. Vårdnadshavare kan ansöka om en god man vid överförmyndarnämnden i deras hemkommun. Godmanskapet är tillfälligt och upphör när uppdraget är slutfört. 

Om en vårdnadshavare ger egendom till sina barn medan vårdnadshavaren fortfarande lever presumeras gåvan vara ett förskott på arv. Förskott på arv betyder att egendomen senare ska avräknas vid en fördelning av arv efter vårdnadshavarens bortgång. Syftet med regeln är att den egendom som finns kvar efter att en vårdnadshavare avlidit ska fördelas lika mellan barnen. Vill man inte att gåvan ska utgöra förskott på arv måste det uttryckligen framgå av gåvobrevet. 

Kan kronofogden utmäta ens hus? 

Beroende på ens bolagskonstruktion är det mer eller mindre troligt att man som ägare blir personligt betalningsskyldig om bolaget går i konkurs. Kronofogden kan utmäta gäldenärens egendom (4 kap. 2 § utsökningsbalken) Det vill säga egendom som tillhör den som är personligt betalningsskyldig.  Viss egendom går inte att utmäta vilket gallas gäldenärens beneficium, där ingår till exempel vissa kläder, glasögon och annan egendom som personen inte rimligen klarar sig utan. (5 kap. 1 § utsökningsbalken) Gäldenärens bostad räknas inte dit och kan därför utmätas. Även samägd egendom kan utmätas. (8 kap. 8 § utsökningsbalken) Det vanliga om ett samägt hus utmäts är att fastigheten säljs, och de andra ägarna har sen rätt till sin andel av vinsten medan gäldenärens andel går till att betala skulderna. .

Vad kan du göra? 

Det är alltså möjligt för dig att ge bort din del av fastigheten som gåva till dina barn - förutsatt att gåvobrevet uppfyller alla formkrav, att din sambo godkänner det samt att en god man godkänner överlåtelsen om barnen är minderåriga. Det är även viktigt att se över hur ersättningen för gåvan går till eftersom det kan leda till att skatt behöver betalas.  

På frågan om ditt hus är i riskzonen om ditt bolag går i konkurs är svaret tyvärr att det beror på. För att kunna ge ett garanterat svar behöver man veta mer om bolagskonstellationen och om din ställning medför att du kan bli personligt betalningsskyldig för bolagets skulder. 

Jag vill kort nämna också att det finns en del juridiska aspekter av att vara sambo som kan vara bra att tänka igenom. Som du kanske vet ärver inte sambos automatiskt efter varandra, utan en sambos barn har företräde till arvet. Det är en trygghet för barnen men en otrygghet för sambon. Ett testamente kan hjälpa till att reglera den situationen. Enligt sambolagens regler ska också samboegendom delas lika mellan parterna vid en eventuell separation, vill man ha det på något annat sätt så kan man skriva samboavtal. Mer saker att tänka på om sambos hittar du på Familjens Jurists hemsida.

Min rekommendation till dig:

Du kan skapa ett gåvobrev direkt i Familjens Jurists onlinetjänst. För mer individuell rådgivning om både gåvobreven och hur du bäst säkrar upp din bostad för en eventuell konkurs, separation eller dödsfall skulle jag dock rekommendera dig att boka tid direkt med en av Familjens Jurists kunniga jurister.

Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.