Hej! Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för din fråga. Den rättsliga regleringen hittar du i jordabalken.

Nyttjanderätten till en tomträtt, exempelvis en industritomt, betalas i form av en avgäld. Hur hög avgälden är beror på tomtens marknadsvärde vid tidpunkten för avgäldens fastställande och vad marken ska användas till. Ett nyttjanderättsavtal till en industritomt sträcker sig ofta under väldigt lång tid, 10 år eller mera. Under den perioden sker ingen höjning av avgälden utan det är först när avtalsperioden går ut som avgälden höjs. Eftersom att det kan gå väldigt lång tid mellan höjningarna kan det upplevas som en chock för den som hyr tomten när väl avgälden höjs. Den höjningen du har råkat ut för är väldigt hög, men grundar sig troligtvis i att det var väldigt länge sedan avgälden höjdes och att markvärdet gått upp kraftigt under den perioden.

När du hyr ut mark på industritomten till en person gör du detta genom ett arrendeavtal. Det finns olika former av arrende, och utifrån din knappa beskrivning antar jag att det är fråga om ett lägenhets- eller anläggningsarrende. Om marken du hyr ut används som exempelvis parkeringsplats eller som upplagsplats är det fråga om lägenhetsarrende. Är det däremot fråga om upplåtelse av mark för ett lagerhus eller en bensinstation är det fråga om anläggningsarrende.   

För att genomföra en villkorsändring för ett anläggningsarrende som innebär en höjd arrendeavgift måste du ge ett skriftlig meddelande till arrendatorn. Sedan förhandlar ni om arrendeavgiften. Hittar ni ingen lösning kan ni vända er till arrendenämnden för medling. Arrendenämnden utgår i sin bedömning för vad som är en skälig avgift från vad arrendestället kan betinga på en öppen marknad, det vill säga marknadsvärdet.

Om det är fråga om lägenhetsarrende gäller andra regler där arrendatorn har ett svagare skydd. En arrendator till ett lägenhetsarrende kan bland annat inte vända sig till arrendenämnden för att få arrendet förlängt.

Anledningen till att du inte kan genomföra samma chockhöjning som kommunen grundar sig i att det inte är fråga om samma form av nyttjanderätt. I det ena fallet är det avgäld för tomträtt och i det andra arrendeavgift för arrende. Olika regler gäller för uppsägning och villkorsändringar beroende på vilken form av arrende det är fråga, samt om avtalet gäller tills vidare eller på bestämd tid. För att få en korrekt bedömning av hur du ska gå tillväga för att genomföra en höjning av arrendeavgiften rekommenderar jag dig att du tar kontakt med en jurist som arbetar med fastighetsrätt. Utifrån de knappa uppgifter du lämnat kan jag tyvärr inte ge ett fullständigt svar i det avseendet. Du kan komma i kontakt med en jurist här.

Om du vill läsa mer om olika former av arrendeavtal kan du göra det på arrendenämndens hemsida, här.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!