Bostad & Fastighet
Hembudsklausul i gåvobrev
Hej, vi är syskon som erhållit en fastighet i gåva från våra föräldrar. I gåvobrevet står det skrivet att " I det fall inte samtliga delägare yrkar på försäljning skall övriga ägare erbjudas att lösa fastigheten till då gällande marknadspris (hembudsklausul)".
Gåvobrevet är undertecknat av samtliga syskon och båda föräldrarna. Gåvobrevet har inte registrerats hos inskrivningsmyndigheten.
Min fråga är om detta gåvobrev med hembudsklausul gäller före samäganderättslagen som vi har läst är dispositiv.
Om det är på detta sätt att vi inte kan komma överens om priset på grund av att värderingarna skiljer sig markant, är det då en skiljeman som får avgöra eller bör vi bjuda ut huset till försäljning och köpa det till högsta budet?
Rådgivarens svar
2017-09-14
Hej,
Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan ska jag redogöra för vad som gäller i ert fall.
Hembudsklausul i gåvobrev
Ni syskon har erhållit gåva av fast egendom och ni gåvotagare har genom förbehåll i gåvobrevet tillförsäkrats förköpsrätt till varandras andelar i egendomen. Ett sådant förbehåll anses vara giltigt och ska antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Se 4 kap. 29 §, 4 kap. 3 §, 20 kap. 14 § jordabalken och NJA 1981 s. 897.
Samäganderättslagen är dispositiv och förbehållet i gåvobrevet gäller framför lagen. Att gåvan är förenad med en hembudsklausul till marknadsvärde innebär således att övriga delägare har en förtursrätt vid försäljning av andelar till ett marknadspris.
Komma överens om pris
Nu när hembudsskyldigheten blir aktuellt uppstår frågan om hur mycket fastigheten ska kosta. Gåvogivaren har i ert fall en önskan om att det ska ske till marknadspris. Den bästa lösningen är att vardera parten utser varsin oberoende värderingsman som gör en värdering på fastigheten och räknar ut ett snittpris baserat på värderingsunderlagen. På detta sätt motsvarar köpeskillingen marknadsvärdet och ger en rättvis överlåtelse.
En delägare ska först erbjuda övriga delägare en förköpsrätt innan fastigheten kan utbjuds på offentlig auktion. Fastigheten utbjuds då för gemensam räkning. Se 6 § lagen om samäganderätt.
Det är möjligt att i ett skiljeförfarande lösa tvist utanför domstol. Det krävs då att ett avtal mellan parterna. Tänk på att detta kan bli en relativt kostsam process, du kan räkna ut en preliminär kostnad här.
Sammanfattning
Det bästa alternativet är att ni delägare finner en överenskommelse om fastighetens marknadsvärde. Ett alternativ kan vara att kontakta ytterligare två oberoende värderingsmän och räkna ut snittpriset. Ett annat alternativ är att se till taxeringsvärdet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet.
Jag hoppas du har fått svar på frågan och att ni finner en överenskommelse innan ni går vidare med andra alternativ. Behöver ni ytterligare juridisk hjälp och rådgivning är ni varmt välkomna att boka en tid med våra jurister på ett kontor nära er, det kan ni göra här. Lycka till!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.