Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Har mina syskon rätt att sälja våran gemensamt ärvda fastighet?

        Hej! Vi är tre syskon som ärvt en fastighet av vår mor som gått bort. Det är två hus men räknas som en fastighet. Jag äger 50% av huset. Min dotter vill köpa den ärvda delen, alltså 50% av fastigheten. Vi har haft tre mäklare som värderat huset. Nu ska mina syskon ta dit ytterligare en. De vill höja värdet. De är inte nöjda med nuvarande värdering. Vi tog den högsta värderingen som underlag vid försäljning till dottern. I det ena huset bor en släkting till oss som jag lovat ska få bo kvar. Nu har mina syskon ändrat sig och vill att vi ska sälja hela huset ute på öppna marknaden. Till högstbjudande. Vilket jag inte vill. Dessutom har jag lovat vår släkting att han ska få bo kvar. Han riskerar av olika skäl att bli bostadslös. De tar ingen hänsyn till det. Den fjärde mäklaren har ännu inte varit där. Kan de sälja huset mot min vilja?
        Jag äger 4 sjättedelar. De varsin sjättedel. De vill också outtalat ta del av vinsten vid en försäljning av hela fastigheten, alltså från min del också.  Vilket jag förstår att de inte har rätt till. Men huset ska inte säljas ute på öppna marknaden enligt mig. Dels så råkar vår släkting illa ut och dels är detta mot mammas vilja. Vilket tyvärr inte är nedtecknat. Sen vill ju som sagt min dotter köpa det. Och detta har de ju  tidigare gått med på. Gäller mammas sista önskan muntligt? Med väldigt många vittnen som har hört vad hon har sagt.  
        Detta är fruktansvärt jobbigt och tyvärr så har mina syskon visat upp en cynisk sida som öppet säger att de vill ha pengarna och skiter i vår släkting och vad som händer med hen vid en försäljning. Vad har de rätt till?  

        Rådgivarens svar

        2019-11-30

        Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Samägd fastighet
        När flera personer gemensamt äger en fastighet blir samäganderättslagen tillämplig, detta gäller om inte något annat har avtalats mellan parterna. Huvudregeln är att varje förfogande över fastigheten i dess helhet eller vidtagande av förvaltningsåtgärd förutsätter samtliga delägares samtycke (se 2 §). Med förvaltning avses främst faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande samt för dess utnyttjande i vinstsyfte. En förvaltningsåtgärd kan också vara av rättslig natur. 

        Ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur (se 2 §). Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet. Om det inte går att komma överens delägarna emellan kan någon av dem begära att en god man ska ta över skötseln av fastigheten (se 3 §). Tingsrätten utser oftast en advokat som god man men delägarna får själva föreslå annan god man. 

        Försäljning av samägd fastighet
        Om någon delägare vill sälja fastigheten kan hen begära att den säljs på offentlig auktion (se 6 §). De andra delägarna kan då inte motsätta sig försäljningen men de har chans att köpa tillbaka fastigheten på auktionen. En begäran om tvångsförsäljning ska göras hos en tingsrätt och en god man kommer då ta hand om försäljningen och fördela vinsten utifrån ägarskapet (se 8 §). 

        Finns det ett hyresavtal vid försäljningen kan fastigheten överlåtas trots att den belastas med en nyttjanderätt. Den nya ägaren kan bli bunden av nyttjanderätten om överlåtaren gör förbehåll om den i köpeavtalet, eller om det finns ett skriftligt hyresavtal som reglerar nyttjanderätten (se 7:11 och 7:13 jordabalken). Hyresgästen riskerar dock att bli uppsagd av den nya ägaren (se 12:46 p. 6 jordabalken).

        Din situation
        Det verkar som att ni inte har något samäganderättsavtal mellan er och då gäller samäganderättslagens regler om tvångsförsäljning. Dina syskon har ingen rätt att själva sälja fastigheten men de har rätt att begära en tvångsförsäljning hos en tingsrätt. Tyvärr kan du inte hindra försäljningen men den kommer skötas av en god man vilket gör att dina syskon inte kan ta ut mer vinst än vad de har rätt till enligt ägarskapet. Du och din dotter har möjlighet att köpa tillbaka fastigheten på auktionen. Reglerna om tvångsförsäljning tar ingen hänsyn till att fastigheten har gått i arv och att en försäljning då skulle vara emot din mammas vilja. 

        Rörande din släkting som bor i huset så beror dennes ställning på om det finns ett skriftligt hyresavtal eller om det görs ett förbehåll vid försäljningen. Den nya ägaren av fastigheten kan dock säga upp avtalet med en uppsägningstid på tre månader. 

        Sammanfattning och rådgivning
        Då det är viktigt för dig att ha kvar fastigheten inom familjen skulle jag försöka komma överens med syskonen om att du eller din dotter kan köpa ut dem ur fastigheten? Det skulle vara bra om du ansöker om att en god man ska ta över skötseln av fastigheten om ni inte kan komma överens. Kanske kan ett samäganderättsavtal upprättas där ni avtalar om att en tvångsförsäljning inte ska ske och att en ägare har rätt att bli utköpt istället? Familjens Jurist kan isåfall hjälpa er att upprätta ett samäganderättsavtal så att allas viljor blir tillgodosedda, läs mer om samäganderättsavtal hos Familjens Jurist

        Är det så att syskonen ändå vill att fastigheten ska säljas och begär det hos en tingsrätt finns det inte så mycket du kan göra. De kommer inte kunna få mer vinst än de har rätt till utifrån sin andel och du har möjlighet att köpa tillbaka fastigheten på auktionen. För att göra din släkting lite tryggare skulle jag upprätta ett skriftligt hyresavtal medans hen bor där i fall att det skulle bli en ny ägare. Känner du att du behöver vidare rådgivning i det här fallet får du gärna kontakta någon av våra jurister hos Familjens Jurist.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia

        Fråga Juristen är en tjänst där du kan ställa juridiska frågor gratis. Frågorna besvaras av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen utförs efter bästa förmåga och Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder resultatet eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.

        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden