Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor! Avtal regleras främst i avtalslagen och genom allmänna principer. Just arrendeavtal regleras i 8-11 kap. jordabalken.

Hur ingår man ett arrendeavtal? 

I Sverige gäller avtalsfrihet, vilket betyder att både fysiska- och juridiska personer i princip är fria att ingå avtal och utforma dessa så att de passar dem. Avtal ingås genom "anbud och accept" (1 kap. 1 § avtalslagen). Det innebär att den ena parten föreslår avtalsvillkor, och om den andra parten godkänner dem har ett avtal upprättats. Endast i undantagsfall tillåts “tyst accept”, att en part blir bunden av ett avtal trots att den är passiv. 

För arrendeavtal gäller dock några specialregler. Det finns fyra typer av arrenden: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Jag har inte tillgång till alla omständigheter i din situation men det låter som att det kan vara ett jordbruksarrende eftersom marken ska användas som betesmark. Ett avtal för ett  jordbruksarrende ska vara skriftligt. Samtliga avtalsvillkor ska framgå i avtalet. För att ändringar i avtalet ska bli giltiga måste de också vara skriftliga. (8 kap. 3 § jordabalken) Av lagen framgår inte om avtalet också behöver vara underskrivet för att gälla. Istället får man söka efter svar i praxis. I ett äldre rättsfall från 70-talet godtogs ett arrendeavtal som giltigt även fast det inte var underskrivet av arrendatorn. Det trycktes på att jordägarens undertecknande var av större vikt och att arrendatorn accepterat avtalet genom att börja bruka marken och betala arrendeavgiften.

Kan avtalet gälla retroaktivt? 

Nästa fråga blir om avtalet kan anses gälla bakåt i tiden. Fanns det ett skriftligt avtal vid början av arrendeperioden som du bara skickade ut igen förra november så kan det kanske anses gälla enligt samma principer som ovan. Har arrendesituationen dock varit “avtalslös” fram till november förra året är det tveksamt om du kan begära betalning för tiden innan eftersom det i lagen ställs upp ett krav på ett skriftligt avtal för arrenden. 

Vad gäller i ditt fall?

Din situation med din arrendator påminner mycket om den i rättsfallet vilket talar för att ni nu har ett giltigt arrendeavtal. Det är ur bevissynpunkt alltid fördelaktigt om även arrendatorn skriver under avtalet. 

Råd till dig

Utan att veta mer om din situation är det svårt att avgöra om du har rättslig grund för att begära betalning för alla åren som gått. Jag skulle därför rekommendera dig att boka tid med en av Familjens Jurists duktiga jurister som kan sätta sig in i ditt fall och ta ställning till om du kan förvänta dig att vinna framgång med en talan inför domstol om arrendeavgiften för de tidigare åren. Förlorar man ett mål i domstol får man ofta betala sin motparts rättegångskostnader och det är därför bra att först kontrollera sina utsikter med en kunnig jurist. 

Jag hoppas att du fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.