Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga.

De regler som reglerar hur hyresvärden ska genomföra en uppsägning och vilka skäl som uppsägning får ske på hittar du i 12 kap. jordabalken (JB). Jag antar att ditt hyresavtal avser en bostad som en privatperson äger, därför kommer jag även tillämpa lagen om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen). Nedan kommer jag gå igenom den rättsliga regleringen för dina frågor och därefter tillämpa dem på din situation och ge dig några råd för hur du kan gå vidare.

Besittningsrätt vid hyra av privat bostad

Eftersom ni har hyrt ett hus av en privatperson saknar ni besittningsrätt. Privatuthyrningslagen tillkom för några år sedan för att göra det enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad, bl.a. genom att slopa hyresgästens besittningsrätt.

Den uppsägningstid som gäller enligt Privatuthyrningslagen för ett hyresavtal på obestämd tid är tre månader (3 §). Om hyresavtalet däremot är ingånget på bestämd tid upphör det att gälla när tiden enligt avtalet löper ut utan föregående uppsägning.

Uppsägningen form

Formkraven för en uppsägning framgår inte direkt i Privatuthyrningslagen utan i 12 kap. 8 § JB. En uppsägning ska för det första vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader. I uppsägningen bör det framgå skälen till uppsägningen om inte någon av följande situationer då hyresgästen saknar besittningsrätt föreligger (se 12 kap. 45 § JB):

1. hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,
2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad

Om någon av de ovan uppräknade omständigheterna föreligger kan alltså uppsägningen vara muntlig, annars ska den vara skriftlig.

Uppsägningen måste delges hyresgästen. Hur delgivningen ska ske framgår i 8 kap. 8 § andra och tredje stycket. Det finns inget krav på att uppsägningen ska skrivas under av hyresgästen. Troligtvis för att det skulle vara för svårt att upprätthålla en sådan regel då många hyresgäster skulle göra sig oåtkomliga och på så sätt försvåra uppsägningen.

Får man hyra ut en bostad som inte är slutbesiktigad?

Det finns ingen särskild regel som med tydlighet kan besvara den här frågan men viss ledning kan hämtas från 12. kap. 9 § JB. Där framgår det att lägenheten ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är i brukbart skick som bostad. Enligt 12 kap. 11 § kan hyresgästen ha rätt till skälig nedsättning av hyran om bostad inte är i det skick hyresgästen kan förvänta sig.

I 12 kap. 13 § JB framgår det också att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten inte är i färdigt skick när inflyttning sker. Hyresgästen har även rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan visa att dröjsmålet med att färdigställa lägenheten inte beror på hens försummelse.

Om depositionavtal

Ett depositionavtal är ett privaträttsliga avtal mellan de parter som avtalet avser. Det finns inga särskilda lagar som reglerar hur det ska se ut eller innehålla. Många hyresvärdar vill att hyresgästen avlägger en depositionsavgift för att minimera sin ekonomiska risk. Det är avtalets innehåll som avgör när och hur depositionen får hållas inne av hyresvärden. Många depositionsavtal gör det möjligt för hyresvärden att hålla inne depositionen om hyregästen har sönder inredning eller är försenad med betalning av hyra.

Tillämpning på din situation

Eftersom ni hyr en privat bostad har ni ingen besittningsrätt. Hyresvärden kan när som helst säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid. Det här kan såklart verka hårt, men har varit lagstiftaren avsikt för att få fler privatpersoner att hyra ut sina bostäder i den bostadsbrist som råder i många städer. Många privatpersoner skulle dra sig från att hyra ut sin privata bostad om reglerna om besittningsrätt i Hyreslagen skulle gälla. Eftersom hyresvärden har lämnat en formell uppsägning antar jag att ni har ett hyresavtal som gäller på obestämd tid. För avtal som ingåtts på bestämd tid behövs nämligen ingen uppsägning.

Angående formen för uppsägningen har du synpunkter på att hyresvärden inte angivit skälen för uppsägningen. Detta medför emellertid inte att uppsägningen är ogiltig. Lagen uppställer inget absolut krav på att skälen ska anges, endast att skälen “bör” uppges. Det finns heller inget krav på att uppsägningen ska skrivas under av dig som hyresgäst. Eftersom du saknar besittningsrätt har det dessutom ingen betydelse vilka skäl hyresvärden har för uppsägningen.  

När det gäller slutbesiktningen av huset tycker jag att ni kan försöka kräva nedsättning av hyran från hyresvärden. Det finns inget generellt förbud mot att hyra ut en bostad som inte är slutbesiktigad. Det är däremot något man kan förvänta sig och ni kan argumentera både för att bostaden inte varit i det skick ni har förvänta er, samt att bostaden inte varit i färdigt skick (se lagreferenser ovan).

Angående depositionavtal är det omöjligt för mig att bedöma vilken risk som finns för att hyresvärden ska hålla inne depositionen. När och hur depositionen får behållas av hyresvärden framgår i depositionavtalet som ni har undertecknat med hyresvärden vid inflyttning. Jag rekommenderar dig därför att kolla vad det står i villkoren.

Hur du kan gå vidare

Om du behöver mer hjälp i ditt ärende kan du kontakta en av våra jurister som arbetar med fastighetsrätt. Du kan komma i kontakt med dem här. Det går även bra att ställa fler frågor till oss som vi besvarar gratis, här.

Om du är med i Hyresgästföreningen kanske dem kan hjälpa dig med lite rådgivning. Du kan komma i kontakt med dem här.

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor