Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen! 

Inledningsvis kommer jag gå igenom hur regleringen ser ut för att därefter besvara dina frågor. Då du pratar om en lägenhet som ni senare skall flytta in i utgår jag i mitt svar från att det rör sig om en bostadslägenhet. 

Uthyrning av bostad 

För uthyrning av hus eller del av hus som upplåts till nyttjande mot ersättning tillämpas Jordabalken (JB) 12 kap. Hyresavtal kan ingås för en bestämd tid (JB 12 kap. 3 §) och upphör då att gälla vid hyrestidens utgång. Om hyresförhållandet varar längre än nio månader i följd måste dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Vidare anses hyresavtalet förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång. 

Uppsägning av avtalet 

En uppsägning av hyresavtalet skall vara skriftlig (om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd) enligt JB 12 kap. 8 §. Uppsägningen skall ske, då hyresförhållandet varar längre än tre månader, senast tre månader i förväg om inte längre uppsägningstid är avtalad (JB 12 kap. 4 §).

Avtala bort besittningsskydd 

En hyresgäst har normalt rätt till förlängning av avtalet (det s.k. direkta besittningsskyddet). Denna rätt till förlängning träder in vid en uppsägning av hyresavtalet. Detta gäller dock inte om denna rätt har avtalats bort (JB 12 kap. 45 §). För att ett sådant avtal skall vara giltigt krävs enligt JB 12 kap. 45 a § att:

• Det är en särskilt upprättad handling. Kravet innebär att överenskommelsen att avstå besittningsskyddet inte får intas i hyreskontraktet eller vara muntligt, utan skall istället framgå av ett separat avtal. 
• Det skall framgå att överenskommelsen innebär att hyresrätten inte är förenad med rätt till förlängning 
• Överenskommelsen skall godkännas av hyresnämnden. 

Vad ni bör göra 

För att undvika onödigt extraarbete bör ni hyra ut lägenheten direkt till den avsedda hyresgästen. Ni bör då upprätta ett avtal om att hyresgästen inte har rätt till förlängning. Detta avtal behöver godkännas av hyresnämnden för att vara giltigt. Ett sådant avtal brukar normalt godkännas. Kom även ihåg att ni behöver säga upp hyresavtalet senast tre månader före hyrestidens utgång. Det är även viktigt att hyresavtalet reglerar verkan av utebliven uppsägning då, om ni missar att säga upp hyresrätten i tid, hyresavtalet förlängs på obestämd tid. 

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig till oss på nytt om du har andra frågor!