Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Grund för uppsägning av hyresrätt

        Hej!
        Jag undrar om en hyresvärd har rätt att vräka hyresgäst p.g a att man har en katt som vistats ute.
        Vi har fått brev att katter måste hållas inomhus eller i koppel av vår hyresvärd.
         

        Rådgivarens svar

        2018-07-28

        Hej,

        Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.

        Allmän redogörelse

        Aktuella bestämmelser som reglerar hyra av lägenhet finns i 12 kap jordabalken (JB), vilken populärt även kallas för hyreslagen. 12 kap JB är enligt 12 kap 1 § 5 st JB tvingande till förmån för hyresgästen. Denna bestämmelse innebär att hyresvärden och hyresgästen genom ett avtal kan komma överens om villkor som avviker från 12 kap JB och som är till nackdel för hyresgästen. 12 kap JB är därmed en s.k. skyddslagstiftning till förmån för hyresgästen.

        12 kap JB skiljer på avtal som löper på bestämd tid och avtal som löper tillsvidare, se 12 kap 3 § JB. Ett avtal som löper på bestämd tid upphör att gälla då hyrestiden löper ut. Avtal som gäller på obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla. 12 kap 4 § JB anger vilka uppsägningstider som gäller vid uppsägning av hyresavtal. Frågan om de materiella förutsättningarna för en uppsägning regleras för bostadslägenheter i 12 kap 46 § JB.

        Hyresgästen har som huvudregel något som kallas för besittningsskydd. Att ha besittningsskydd innebär att vissa grunder måste föreligga för att hyresgästen ska kunna tvingas att flytta från lägenheten. Hyresgästen har enligt regeln om besittningsskydd rätt till förlängning av avtalet om ingen av de grunder som anges i 12 kap 46 § JB föreligger. De grunder som kan vara värda att belysa i detta fall är; att hyresrätten är förverkad, att hyresgästen är har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas eller att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

        Att hyresrätten är förverkad

        Om en hyresrätt är förverkad ska avtalet upphöra. Frågan om när en hyresrätt är förverkad regleras i 12 kap 42 § JB. Enligt denna bestämmelse kan hyresrätten förverkas om hyresgästen gör sig skyldig till vissa avtalsbrott. För att besvara din fråga kan punkten 8 i denna bestämmelse vara aktuell. Enligt punkt 8 kan hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt 12 kap JB. Det krävs även att det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. Villkoret ska vara intaget i hyresavtalet och att villkoret upprätthålls måste även vara av synnerlig vikt för hyresvärden. Vid bedömningen fäster domstolen vikt vid överträdelsen som sådan samt vilka risker som en överträdelse kan medföra. Ett exempel på en sådan överträdelse som kan vara av synnerlig vikt är att hyresgästen försummar en avtalsenlig skyldighet att teckna en försäkring.

        Att hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas

        Denna punkt, i bestämmelsen 12 kap 46 § JB, avser annan misskötsamhet som inte är så allvarlig att förverkande ska inträde men som ändå är så grav att hyresgästen inte bör ha rätt till förlängning. Det är svårt att ange exakt vilka omständigheter som krävs för att avtalet ska upphöra men ett exempel kan vara att hyresgästen under några tillfällen har dröjt med att betala hyran eller att ordningsregeln avser övriga boendes berättigade intressen. Olika typer av störningar i boendet omfattas också av denna bestämmelser. När domstolen bedömer vilka störningar som får accepteras så jämför domstolen ofta med vilka störningar som man enligt den allmänna uppfattningen anser att de som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. En grundläggande förutsättning är att hyresavtalets upphörande framstår som en rimlig följd för överträdelsen. Enbart överträdelser av ordningsregler medför sällan att hyresavtalet ska upphöra.

        Att det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör

        Här ska domstolen göra en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intresse av lägenheten. Hyresvärden måste ha sakliga skäl för uppsägningen. Sakliga skäl är sådana skäl som har sin grund i ett påtagligt legitimt intresse hos hyresvärden i dennes egenskap av hyresvärd - inte bara ett personligt intresse. Hyresvärdens skäl ska väga tyngre än hyresgästens skäl att bo kvar i lägenheten.    

        Sammanfattning

        Det är svårt att ge ett exakt svar på om din hyresvärd kan vräka dig pga. att du låter din katt gå lös utomhus. Frågan beror även på om denna begäran finns intagen i avtalet eller såsom en ordningsföreskrift. Att ej låta katter gå lösa utomhus kan bero på hänsyn till grannar och ordningen i fastigheten samt på ev. tillhörande går. Om katten stör omgivningen och/eller grannarna eller skapar oordning i fastigheten och detta är anledningen till att hyresvärden ej vill tillåta lösgående katter kan detta vara ett berättigat skäl som hyresvärden kan framföra vid en ev. tvist. Dock är det inte säkert att detta skäl vid en ev. intresseavvägning kommer att väga särskilt tungt. Besittningsskyddet är ett starkt skydd till förmån för hyresgästen.

        Är ni i behov av ytterligare hjälp är ni varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Familjens Jurist.

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

        Vänliga hälsningar,
        Sofia

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden