Hej,

Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Inledningsvis kommer jag att redogöra för vad som allmänt gäller för avtalsservitut, för att sedan ge en rekommendation utifrån din fråga.

Allmänt om servitut

Ett servitut är en rätt för en fastighet att på ett visst bestämt sätt använda en annan fastighet. Det handlar om rättigheter som är nödvändiga fastigheten ska kunna fungera på ett bra sätt, t.ex. rätt att använda en väg eller att dra vatten- eller kraftledningar.

Den fastighet som behöver rättigheten kallas för den härskande fastigheten och den fastighet som tillåter rättigheten kallas för den tjänande fastigheten.

Avtalsservitut 

Det finns två olika sorters servitut; avtalsservitut och officialservitut. Regler om avtalsservitut finns i Jordabalken (JB). Ett avtalsservitut innebär att en fastighetsägare avtalar med en annan fastighetsägare om att den ena fastigheten ska få nyttja något som finns på den andra fastigheten. Det kan röra sig till exempel om en brunn eller ett förråd.

För att ett avtalsservitut ska gälla krävs, enligt 14 kap. 5 § JB, att avtalet är skriftligt upprättat och där det framgår vilka fastigheter det rör och vad ändamålet med avtalet är. 

Det finns inget krav på att servitutet ska skrivas in i fastighetsregistret. Om servitutet däremot ska gälla mot kommande ägare behöver servitutet skrivas in. I annat fall upphör servitutet att gälla vid en försäljning av fastigheten. 

Fastighetsägarnas skyldigheter

I 14 kap. 6 § JB finns regler som säger vilka skyldigheter ägaren av den härskande fastigheten har. Enligt bestämmelsen den härskande fastigheten utöva servitutet så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt.

I 14 kap. 7 § JB finns regler om skyldigheter för både den tjänande och härskande fastigheten. Reglerna innebär kortfattat att om någon av parterna åsidosatt sina skyldigheter enligt avtalsservitutet så ska detta återställas så att utövandet av servitutet kan fullbordas. Den som orsakar skada genom att åsidosätta sina skyldigheter kan även ersättningsskyldig för skada som den orsakar enligt 14 kap. 7 § JB. För den tjänande fastighetens del kan alltså ersättningsskyldighet uppstå om den hindrar den tjänande fastigheten att utöva servitutet enligt avtalet.

Däremot innebär inte alla hinder ett intrång i den härskande fastighetens rätt enligt avtalsservitutet. Till exempel om avtalsservitutet avser en brunn, vilken både den härskande och tjänande fastigheten utnyttjar. Den härskande fastigheten får då acceptera att brunnen nyttjas av båda fastigheterna, även om nyttjandet innebär ett hinder i viss utsträckning.

I ett rättsfall, NJA 2018 s. 200, konstaterade Högsta domstolen att den härskande fastigheten får i viss utsträckning acceptera åtgärder som verkar hindrande om det finns ett legitimt ändamål bakom hindret. Det huvudsakliga är dock att den härskande fastigheten inte hindras i sin utövning av servitutet.

Din situation

Sammanfattningsvis kan sägas att vid avtalsservitut regleras ändamålet och förutsättningarna för servitutet i avtalet. Såväl den tjänande som härskande fastigheten är skyldig att fullfölja sina skyldigheter enligt avtalet.

I ditt fall innebär det att om den tjänande fastigheten hindrar er rätt att utöva servitutet ska detta upphöra och eventuell skada ska ersättas enligt 14 kap. 7 § JB. Eventuella överträdelser av avtalsservitutet ska tolkas utifrån vad som framgår i avtalet. Eftersom jag inte vet vad avtalsservitutet avser kan jag tyvärr inte säga om den tjänande fastigheten hindrar ert utövande i sådan utsträckning att ersättningsskyldighet kan bli aktuell.

Det kan dock vara bra att ha i åtanke att det finns vissa möjligheter för den tjänande fastigheten att i viss utsträckning utöva nyttjande på servitutet, så länge det inte stör den härskande fastighetens rätt.

Jag hoppas att mitt svar gav vägledning i din fråga. Om du önskar gå vidare med ärendet kan jag varmt rekommendera att ta kontakt med Familjens Jurist, som har både kunskap och erfarenhet vad gäller servitutsavtal.