Bostad & Fastighet
Gemensamt ägd fastighet eller inte?
Hej, jag köpte ett hus 2015 och ändamålet med köpet var en investering. Jag fick inte äga huset själv av banken (då jag redan ägde ett annat hus själv) så min sambo står med på hus och lån (50%). Jag la handpenning och alla kringkostnader som lagfart, pantbrev och renovering. Vi skrev inget samboavtal mellan oss eftersom meningen aldrig var att bo i huset. När vi köpte huset bodde vi i en bostadsrätt. Vi sålde bostadsrätten och flyttade till en hyresrätt trotts att huset redan var köpt.
Pengarna till handpenning och kringkostnader kom inte ifrån vårt sparande eller förhållande överhuvudtaget, det kan man se på kontoutdrag. Jag arbetar med investeringar och lånade pengar privat till handpenningen och alla kringkostnader, även renoveringen. Man kan se att huset varit uthyrt under alla år och att en del utav hyran har gått till personen som lånat ut pengarna. Det har inte varit avbetalning på lånet (som är räntefritt) utan förtjänsten som personen gjort. Resterande av hyresintäkten efter lån och amortering har varit min inkomst, min sambo har inte varit delaktig i det mer än att hon hjälpt till att tapetsera fondväggar (som att hon hjälpt mig på jobbet i tre dagar).
Nu har vi bott i huset i ca två år och sambon har flyttat ut men gör anspråk på värdeökningen, handpenningen och kringkostnader samt renoveringskostnader som jag lånat (privat) för att investera i huset. Jag vill även renovera upp det mer innan försäljning för att nå mitt mål med investeringen men gör det enbart om jag kan behålla värdeökningen själv. Anledningen att vi bott i huset är för att jag inte haft tid att renovera för jag haft två bolag, varav det varit turbulent kring ett av bolagen och efter det kom covid-19 som gjort att jag inte haft tid då jag haft ett vardagligt pusslande med bolagen i över ett år.
Jag har ett låneavtal med den jag lånade pengarna av och jag kan bevisa allt jag påstår med kontoutdrag som påvisar att jag betalat handpenningen och allt annat, att jag betalar vidare en del av hyran ifrån hyresgäster och att det varit uthyrt under alla år förutom sedan vi flyttade in i huset för ca två år sedan.
Rådgivarens svar
2020-09-09
Hej och tack att du vänder till Fråga Juristen med din fråga! Vi ska försöka besvara din fråga så gott som möjligt. Nedan följer därför en allmän beskrivning om vad som gäller äganderättsmässigt när man köper egendom tillsammans med annan och därefter praktiska råd om hur du kan gå vidare i din situation.
Samboegendom eller samäganderätt?
Samboegendom och sambolagen
Du skriver att du och din sambo köpte en fastighet tillsammans vilket du såg som en investering och inte som en bostad som ni skulle bo tillsammans i. Du beskriver vidare att du mest lät din sambo stå på bostaden och på lånen till 50 % för att detta var ett krav från banken. I många fall blir bostad och bohag som sambos införskaffar tillsammans klassificerade som samboegendom. Dock i ert fall kan det vara så att huset trots allt inte är att klassificera som samboegendom då det kan ifrågasättas om kriteriet att bostaden ska vara införskaffad "för gemensamt bruk" är uppfylld (se sambolagen § 3). Detta blir ju självfallet vid en bodelningstvist en bevisfråga och i ert fall finns det olika variabler som pekar mot olika riktningar. Å ena sidan står din sambo till hälften på lånet, vilket talar för att det var samboegendom. Å andra sidan köptes inte huset med ändamålet att ni skulle bo där utan ni bodde kvar i er bostadsrätt något år efter köpet, vilket talar för att egendomen inte var införskaffad för gemensamt bruk eller åtminstone inte en gemensam fastighet för bostadsändamål. Enligt sambolagen avses nämligen med gemensam bostad att egendomen är "avsedd som sambornas gemensamma hem och att egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål" (se sambolagen § 5 st.1).
Samäganderätt
Hursomhelst så står ju din sambo till 50 % på lånet vilket innebär att ni samäger huset. Därmed är lagen om samäganderätt (samäganderättslagen) tillämplig. Samäganderättslagen kan även tillämpas på sambos, vilket innebär att egendom som inte klassificeras som samboegendom ändå kan anses gemensamt ägt. I och med att ni äger huset gemensamt utifrån bankens mått så har din sambo som delägare till huset rätt vända sig till domstol och kräva att huset ska läggas ut till försäljning och att hon ska få halva vinsten. Samäganderättslagen är dock mycket föråldrad och reglerar bara delägares rätt att begära att egendom ska läggas ut till försäljning på "offentlig auktion" om inte den andra parten har särskilda skäl för anstånd (se § 6 samäganderättslag). Om det skulle bli en rättsprocess kan ju du anföra att du vill vänta med försäljningen tills du har gjort dina renoveringen som du antar kommer leda till en värdeökning. Domstolen kan även i samband med förordnandet om försäljning på ert yrkande bestämma ett lägsta-pris som bostaden får säljas till (§ 9).
Praktiska råd till handling
Sammanfattningsvis så är min bedömning att om huset inte utgör samboegendom enligt sambolagen så samäger ni den åtminstone enligt lagen om samäganderätt. Om huset utgör samboegendom, så skulle ni kunna ta hjälp av en bodelningsförrättare där du kan lämna dina anspråk och eventuellt få till stånd en jämkning av bodelningen. Behöver ni hjälp med att reda ut er bodelning är ni mer än välkomna att kontakta våra duktiga bodelningsjurister på Familjens jurist. Om huset omfattas av samäganderättslagen så ingår det inte i er klassiska bodelning utan är då istället en process inom ramen för ett samägandeförfarande. I ett sådant fall är mitt tips att åtminstone begära att försäljningen får vänta till att du har fått genomföra dina värdeökande renoveringar, och att även yrka på att bostaden inte får säljas under ett visst lägsta-pris. Och om du ska samäga någonting med någon igen i framtiden, tänk på att upprätta ett samäganderättsavtal så har ni redan reglerat hur sådana här situationer ska hanteras.
Hoppas du fick hjälp med din fråga och välkommen att vända dig till Fråga Juristen igen i framtiden!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.