Bostad & Fastighet
Gäller servitut mot ny ägare?
Hej,
Jag har en fråga gällande ett servitut som är inskrivet i vårt köpekontrakt av fritidshus 1996. Servitutet gäller en vedbod placerad nära vår tomtgräns. Nu har grannen( inflyttad 2006) gjort om denna till ett hönshus med tupp och grisar, hägnat in ett område med nät och staket som fäster i den f.d vedboden och där djuren går lösa. Min fråga är om detta servitut gäller? Vi kommer att göra en anmälan och klagomål till kommunen om detta som stör oss mycket men vill ha lite mer konkret vad som gäller kring servitutet.
Rådgivarens svar
2020-09-11
Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Nedan kommer en generell redogörelse följt av ett svar på din fråga.
Servitut
Det finns två olika typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut innebär att en fastighetsägare avtalar med en annan fastighetsägare om att den ena fastigheten ska få nyttja något som finns på den andra fastigheten. Det kan röra sig till exempel om en brunn, en väg eller ett förråd. För att ett avtalsservitut ska gälla krävs, enligt 14 kap 5 § Jordabalken, att avtalet är skriftligt upprättat och där det framgår vilka fastigheter det rör och vad ändamålet med avtalet är.
Det finns inget krav på att servitutet ska skrivas in i fastighetsregistret. Om servitutet däremot ska gälla mot kommande ägare behöver servitutet skrivas in. I annat fall upphör servitutet att gälla vid en försäljning av fastigheten.
Ett officialservitut är ett servitut som bildas genom en lantmäteriförrättning. Ett sådant servitut kan enbart skrivas in och tas bort ur fastighetsregistret av en lantmätare.
Din situation
Du anger i din fråga att ni haft ett servitut (vedbod) kopplat till ert fritidshus och att detta finns inskrivet i köpekontraktet, men att sedan den härskande fastigheten har sålts, har den nya ägaren byggt om vedboden på så sätt att ni inte kan nyttja servitutet. Som ovan angett gäller inte ett servitut mot en nya ägare om inte servitutet är inskrivet i fastighetsregistret. Ett undantag finns dock. Om den nya ägaren, innan ägandeskiftet, blir informerad om att ett servitut belastar fastigheten gäller servitutet mot den nya ägaren, det framgår av 7 kap 14 § Jordabalken. Ur bevishänseende bör detta dock framgå av den nya ägarens köpekontrakt.
Rekommendation
Jag tolkar er fråga som att servitutet inte är inskrivet i fastighetsregistret. Därför råder jag er att undersöka närmare om grannen kände till servitutet innan hen köpte fastigheten. Om detta kändes till ska servitutet fortsatt gälla. I annat fall har servitutet upphört.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.