Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i situationen du beskrivit.

De regler som är relevanta för frågor om hyra av bostadslägenhet finns i Jordabalken.

Av din beskrivning framgår det att din son, tillsammans med två vänner, ingick ett hyreskontrakt med en hyresvärd. En av vännerna var omyndig, vilket innebar att dennes far stod på kontraktet istället för sin omyndige son. Fadern bor i samma hus som hyresrätten ifråga, men är inte hyresvärden för den omnämnda hyresrätten.

Allmänt om hyresavtal

I den situation du beskriver framgår det att din son, hans vänner, och en av vännernas fader, skulle ha ingått ett skriftligt hyreskontrakt med en hyresvärd. Ett hyreskontrakt måste dock inte vara skriftligt, men av din beskrivning framgår det att ett skriftligt kontrakt skulle undertecknas. Jag utgår ifrån att det fanns någon slags muntlig överenskommelse med hyresvärden om att inflyttning skulle ske och att ett kontrakt skulle upprättas.

Den muntliga överenskommelsen kan ses om ett hyresavtal i sig, men det är svårt ur en bevissynpunkt att bevisa vad ett muntligt hyresavtal innehåller. Dock kommer jag utgå ifrån att den muntliga överenskommelsen var tillräckligt tydlig och precis för att föranleda din son och hans vänner att flytta in i lägenheten med hyresvärden tillåtelse.

Det ovanstående tolkar jag som att alla parter är förstahandshyresgäster, vilket innebär att de alla har samma rätt till hyresrätten. Det innebär att det inte finns någon rätt för någon av hyresgästerna att vräka de andra hyresgästerna. Endast om vissa förutsättningar enligt lag är uppfyllda, får hyresvärden vräka en hyresgäst.

Det ovanstående innebär att hyresvärden får säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan. De förutsättningar som måste föreligga framkommer av jordabalken kapitel 12 § 42. För att nämna några förutsättningar rör det sig om försening av inbetalning av hyra, att hyresgästen genom vårdslöshet orsakar ohyra mm.

Oavsett vad din son och hans vän har gjort eller inte gjort, faller det inte på den tredje vännens far att vräka (slänga ut) din son och hans vän. Endast hyresvärden har möjlighet att göra det. Det innebär att din son och hans vän som också blev utslängd har samma rätt till lägenheten som den tredje sonen som bor kvar.

Skulle det vara så att din vän och dennes vän är andrahandshyresgäster, så är då den som är förstahandshyresgäst (den tredje vännen och dennes far) som är hyresvärd gentemot andrahandshyresgästerna. 

Även om förhållandet skulle vara som så gäller fortfarande de regler som finns i Jordabalken angående på vilka grunder en hyresvärd får vräka en hyresgäst. 

Faderns beteende vid ingåendet av det nya kontraktet

Enligt svensk avtalsrätt gäller att ett avtal ses som ett uttryck för parterna vilja, en s.k. viljeförklaring. För att den ska vara giltigt krävs det att viljeförklaringen, t.ex. en underskrift, har lämnat frivilligt och att den som lämnar sin underskrift är införstådd vad det innebär att underteckna avtalet. Om ett undertecknande av ett avtal inte lämna frivilligt är avtalet ogiltigt och får inga rättsverkningar (rättsliga konsekvenser, så som t.ex. skyldighet att betala hyra) för den som undertecknat.

Eftersom jag inte vet ordagrant vad fadern sa till din son och hans vän så kan jag inte med säkerhet avgöra om det nya kontraktet är giltigt eller ej. Dock baserat på vad du berättar bedömer jag det som att faderns agerande kan utgöra sådana omständigheter som gör att din sons och hans väns undertecknande av avtalet inte ska anses utgöra ett uttryck för deras vilja, och därmed är inte kontraktet giltigt. Att avtalet i en sådan situation inte är giltigt innebär att din son och hans vän inte behöver göra något som avtalet kräver av dem att göra.

Innebörden av att kontraktet är ofullständigt

Ett avtal är endast bindande till dess innehåll, alltså vad som framkommer av avtalet. Om det av hyreskontraktet inte framgår viss information, därför att vissa specifika detaljer helt enkelt inte framkommer av avtalet (t.ex. rutor som lämnas blanka) omfattas inte de detaljerna av avtalet. Utan att gå in på juridiskt tekniska frågor om avtalstolkning kan jag kort nämna att din son och dennes vän kan ha ingått ett ofullständigt hyresavtal. Det saknas helt enkelt viktiga delar av avtalet. Ett exempel på vad detta innebär är att hyresvärden inte kan kräva dem på en specifik summa för hyran, eftersom det inte framgår vad hyran är.

Tyvärr kan jag inte göra en bedömning om avtalet till sitt innehåll är bindande, eftersom jag inte har tillgång till avtalet. En av många saker som talar emot att avtalet är giltigt är att din son och dennes vän verkar inte ens vet vem de har ingått avtalet med. Detta talar för att avtalet är ogiltigt, eftersom ett avtal inte kan anses utgöra ett uttryck för en gemensam partsvilja om den ena parten inte vet till vem hen åtar sig att fullfölja avtalet.

Sammanfattning

Det är svårt för mig att avgöra vilka förpliktelser (krav och måsten) din son och hans vän har gentemot den tredje vännen och dennes far. Det kan t.ex. vara så att den tredje vännen, genom att slänga ut din son och hans vän, har gjort sig skyldig till att hindra din son och hans vän att åtnjuta deras rättigheter enligt hyresavtalet (att få bo i lägenheten). Oavsett vad de har gjort så är det endast hyresvärden som kan värka dem, vilket inte verkar vara fallet i denna situation.

Vidare är det högst oklart om din son och hans vän ingick ett giltigt avtal när de undertecknade kontraktet med fadern. Beroende på några av de omständigheterna jag nämnde kan det vara så att kontraktet inte är giltigt eftersom din son och hans vän kände sig hotade att ingå avtalet, vilket kan innebära att deras underskrift inte är giltigt.

Frågan om avtalet är giltigt till sitt innehåll är svårt för mig att besvara utan tillgång till avtalet. Dock finns det många omständigheter som talar för att avtalet inte bör anses giltigt, eftersom det bl.a. inte ens framgår vem den andra avtalsparten är.

Råd och rekommendation

I mitt svar har jag försökt belysa många av de fårgor som behöver bevaras för att lösa den situation din son och dennes vän befinner sig i. Pga att jag inte har tillgång till all relevant information (t.ex. hyreskontraktet) kan jag inte lösa detta problem själv. 

Jag rekommenderar därför att ni tar kontakt med en av våra erfarna jurister på Familjens jurist. De hjälper er då att reda ut vad som gäller i den situation som din son och dennes vän befinner sig i. Jag rekommenderar er till att göra detta eftersom situationen verkar vara infekterad, och för att lösa situationen råder jag er att kontakta professionell juridisk hjälp. Boka tid kan ni göra här.

Jag hoppas att mitt svar har varit till någon hjälp! Om ni har ytterligare några funderingar eller frågor så får ni gärna skicka in dem till oss här på Fråga Juristen.

Med vänlig hälsning,
Gabriel Axelsson