Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Frågor angående fastighetsbildning i fastighet med bostadsrättsförening

        Hej, vår bostadsrättsförening är relativt nybildad och föreningen har köpt fastigheten av bolaget som tidigare hade hyresrätter i lägenheterna. 20 bostadsrätter med gemensamt utrymme i källaren. Bolaget har dock behållit vinden, som vi nu fått reda på har sålts till ett annat företag för att bygga vindslägenheter.
        Mina (många) frågor är därför:
        - Har bolaget någon skyldighet att meddela bostadsrättsföreningen att de har sålt vindsutrymmet? I så fall - finns det något man kan göra juridiskt om så inte har skett?
        - Måste brf godkänna den nya köparen? Hur kan ett företag äga del av vårt hus utan att vara medlemmar i föreningen?
        - Kan föreningen neka den nya ägaren tillträde till t.ex. trapphus?
        - Det finns inget bygglov, har brf något att säga till om i den processen?
        - För att få bygglov måste det eventuellt byggas en hiss (vinden är på femte våningen/sjätte trappan). Kan den nya ägaren kräva att brf ska stå för hela eller delar av den kostnaden? Det finns inget intresse från brf:s sida att bygga hiss.
        - Om det byggs lägenheter, måste dessa ingå i bostadsrättsföreningen eller kan företaget hyra ut de till vem de vill?
        - Brf måste inom någorlunda snar framtid lägga om taket, men vill inte göra det innan det finns besked om huruvida det kommer byggas där eftersom att eventuella fönster skulle förstöra taket igen. Kan brf tvinga företaget att skynda på processen, eller ge någon deadline?
        TUSEN TACK för hjälp och hoppas på ett snabbt svar!

        Rådgivarens svar

        2018-10-03

        Hej! Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen. Den rättsliga regleringen som behandlar fastigheter och nyttjanderätter hittar du i jordabalken. Lagen hänvisar vidare till fastighetsbildningslagen. Frågor om bygglov regleras i plan- och bygglagen. 

        Som jag förstår har det skett en förändring av fastighetsindelningen, genom en s.k. avstyckning, d.v.s. en del av fastigheten har avskilts och bildat en egen ny fastighet som bostadsrättsföreningen (brf) nu äger. Förutsatt att fastighetsbildning skett och inte samägande föreligger, så har huset delats på två fastigheter d.v.s. vinden som ägs av bolaget och den resterande delen av huset som ägs av brf. Att äga en fastighet innebär att bolaget fritt får sälja och överlåta fastigheten utan någon skyldighet att meddela eller få godkännande av brf.

        Vid fastighetsbildning finns specifika krav som måste uppfyllas för att den ska vara lämplig för sitt ändamål. Det innebär att alla fastigheters rättigheter ska vara säkrade då avstyckning sker. Trapphus, korridorer är några exempel som kan behöva säkras upp med rättigheter som kan bildas genom gemensamhetsanläggningar och servitut. Eftersom vinden måste vara åtkomlig för dess ägare, förutsätter jag att en nyttjanderätt till trapphuset finns mellan bolaget och brf. För att nyttjanderätten ska vara giltig mot nya ägare ska det vara inskrivet hos Lantmäteriet. Om det inte är inskrivet så gäller nyttjanderätten mot den nya ägaren om brf visste eller borde ha insett att det förelegat ett avtal om nyttjanderätt till fastigheten. Om nyttjanderätt föreligger för bolaget kan brf inte neka tillträde till trapphuset.

        Bolaget måste ansöka om bygglov för att få bygga om vinden och därefter ha möjlighet att lämna besked till brf. Byggnadsnämnden ska vid handläggningen av en ansökan om lov i vissa fall underrätta de som berörs av ansökan och ge dem tillfälle att yttra sig och lämna synpunkter. Yttrandena utgör en del av det underlag som sedan läggs till grund för byggnadsnämndens beslut där en avvägning görs mellan de olika enskilda intressena. En ytterligare möjlighet som finns är att överklaga beslut om bygglov inom tre veckor från att beslutet delgetts. 

        Anmälan om bygglov ska handläggas skyndsamt inom maximalt 10 veckor, räknat från det att alla handlingar som behövs för att pröva ärendet har kommit in och att ansökan är komplett. Om det strider mot planen för området och/eller grannar eller andra behöver höras kan ärendet behöva ytterligare utredning och tiden får då förlängas med 10 veckor. Den totala tiden får då maximalt bli 20 veckor.

        En nyttjanderätt till trapphuset innebär inte i sig att bolaget har en rätt att bygga en hiss. Det bör framgå av avtalet mellan de två ägarna om hur man får nyttja den andres fastighet. Enda sättet för bolaget att utan brf godkännande få en nyttjanderätt i fastigheten och bygga en hiss är genom ett s.k. officialservitut, som är ett myndighetsbeslut fattat av lantmäteriet. För att få ett officialservitut ska det anses helt nödvändigt och vara av väsentlig betydelse för bolaget att ha en hiss.

        Jag hoppas att mina svar har gett dig vägledning i hur du ska gå vidare med ditt ärende. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist som är specialiserad på området för att kolla igenom de avtal som berör dina frågor och ge dig vidare vägledning. Du varmt välkommen att kontakta en av våra jurister här.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden