Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Fråga om uppskov vid försäljning av privatbostad samt bodelningsavtal

        Vi har ansökt om äktenskapsskillnad och ska nu göra en bodelning. Vi äger ett hus (50 % var) som vi nu har sålt med vinst. Innan vi flyttade in till detta hus sålde vi en bostadsrätt, också med vinst. Vinsten från denna har vi skjutit upp.

        1. Anger man skatten för den tidigare försäljningen av bostadsrätten som en skuld?

        2. Om ja på ovanstående, anger man hela beloppet man ska skatta på? Eller är det 22 % av detta belopp?

        3. Hur anger man vinsten från försäljningen från huset? Vad huset såldes för som en tillgång? Skatten som en skuld, efter avdrag av alla renoveringar etc?

        Rådgivarens svar

        2018-05-12

        Hej,

        Stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare med din situation.

        Skatt och uppskovsbelopp vid försäljning av privatbostad – allmän redogörelse

        I 47 kap inkomstskattelagen (IL) finns regler om avdrag för uppskovsbelopp när vissa fastigheter och bostadsrätter avyttras. Syftet med uppskovslagstiftning är att en kapitalvinst från en försäljning av ett småhus, ägarlägenhet eller en bostadsrätt helt eller delvis utan hos beskattning hos den skattskyldige ska kunna investeras i en ny bostad (s.k. ersättningsbostad). Det avgörande villkoret för att den skattskyldige ska medges att avdrag är att han eller hon skaffat eller avser att skaffa sig en ny bostad och att den skattskyldige har bosatt sig eller avser att bosätta sig i ersättningsbostaden, se 47 kap 2 § IL. Uppskovet är således en skatteskuld som säljaren får vänta med att betala skatt för. I realiteten är alltså uppskovsbeloppet en skuld. Vid avyttring av ersättningsbostaden, den bostad som ni köpte efter att ni sålde bostadsrätten, återförs ett belopp motsvarande avdraget till beskattning.

        Uppskovsbeloppet beräknas enligt 47 kap 7 § IL. Uppskovsbeloppet grundas på en jämförelse mellan ersättningen för ersättningsbostaden och ersättningen för ursprungsbostaden. Ersättningen för ursprungsbostaden är försäljningspriset minskat med mäklararvode, försäkring mot dolda fel och liknande försäljningsutgifter. Om det är en bostadsrätt ska också andelen i den inre reparationsfonden räknas av.Ersättningen för ersättningsbostaden är inköpspriset.

        När en bostad avyttras ska kapitalvinsten tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Vid avyttring av en ersättningsbostad, där den skattskyldige har använt sig av möjligheten till uppskov, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning enligt 47 kap 11 § IL. Beskattning sker enligt 45 kap IL om det är fråga om fastigheter och enligt 46 kap IL om det är fråga om bostadsrätter. Vid en delavyttring av ersättningsbostaden ska den del av uppskovsbeloppet som hänför sig till den avyttrade delen återföras till beskattning, se 47 kap 11 § 2 st IL. Det är inte möjligt att ta över ett uppskovsbelopp om du förvärvar en fastighet eller bostadsrätt genom bodelning. En sådan äganderättsövergång räknas som en vanlig avyttring och därmed ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning.

        I 45 kap IL finns regler om kapitalvinst vid försäljning av fastigheter. Den grundläggande regeln för beräkning av en kapitalvinst finns i 44 kap 13 § och 14 § IL. Där framgår att kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är summan av anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter. Förbättringsutgifter får enligt 45 kap 11 § IL beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet om de inte har förts upp på avskrivningsplan och bara för de år som de sammanlagt har uppgått till minst 5000kr. I 45 kap 12 § IL anges att förbättrande reparationer och underhåll räknas som förbättringsutgifter. Med förbättrande reparationer och underhåll avses reparationer och underhåll som hänför sig till något av de fem föregående beskattningsåren eller aktuellt beskattningsår. Åtgärderna ska ha medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.

        Den effektiva skattesatsen vid försäljning av en fastighet är 22 % (kapitalvinstskatten är 30 % men den vinst du gör vid en försäljning av en privatbostad kvoteras till 22/30).

        Bodelning – allmän redogörelse

        Allmänna bestämmelser om bodelning finns i 9 kap Äktenskapsbalken (ÄktB). Vilken egendom som ingår i en bodelning regleras i 10 kap ÄktB.

        Bodelning ska göras med utgångpunkt i egendomsförhållandena den dag då ansökan om äktenskapsskillnad kom in till rätten enligt 9:2 ÄktB. Det är alltså makarnas giftorättsgods på brytdagen som ska bli föremål för bodelning enligt 10:1 ÄktB. Utanför bodelningen faller enskild egendom, personlig egendom och särskild egendom. Annat kan avtalas genom äktenskapsförord. En bouppteckning ska sedan göras för att se över makarna tillgångar och skulder såsom de var då ansökan om äktenskapsskillnad gjordes, se 9:7 ÄktB. Huvudregeln är att vardera make svarar för sina egna skulder. När bouppteckning har gjorts så ska makarnas andelar i boet beräknas enligt 11:1 ÄktB. Innan det blir aktuell att dela giftorättsgods måste man göra en reservation för vardera makens skulder enligt 11:2 ÄktB. Ett uppskovsbelopp kan således vara en sådan skuld som ska beaktas vid bodelningen. Det som återstår av giftorättsgodset hos vardera maken efter en reservation för vardera makens skulder kallas för nettoöverskott. Detta nettoöverskott skall läggas samman och delas på hälften enligt 11:3 ÄktB. Om den ena maken har mer skulder än tillgångar men den andre har ett överskott så delas bara den andres överskott. Det som räknas fram genom hälften delningen av nettoöverskottet är vardera makens giftorättsandel (anger hur mycket en make har rätt att erhålla netto efter det att bodelningen har slutförts). När andelarna har beräknats ska egendomen fördelas mellan makarna genom lottläggning. Under lottläggningen bestäms vilken make som får vilken egendom och vem som ska betala vilka skulder.

        Sammanfattning och rekommendation

        Det tidigare uppskovsbeloppet för er bostadsrätt är således en skuld och ska i bodelningen anges såsom en skuld med det belopp som ska betalas till Skatteverket. Vinsten från försäljningen av huset ska, efter en beräkning enligt redogörelsen ovan, anges såsom en inkomst. Inkomsten hänför sig till inkomstslaget kapital. 

        Jag hoppas att detta gav er någon klarhet och att ni fick svar på några av era frågor.


        Behöver ni ytterligare hjälp är ni välkomna att boka tid hos en av våra jurister på ett kontor nära dig. Behöver ni hjälp att upprätta bodelningsavtalet direkt online inklusive 30 min rådgivning är ni även välkomna att kontakta Familjens Jurist Digital.

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden