Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Det du berättar om är du tyvärr inte ensam om att erfara och det finns många som har tagit upp liknande frågor till tingsrätten. Dessa avgöranden har däremot inte prejudicerande verkan såsom en dom från Högsta domstolen och rättsläget är därför inte helt klart i frågan om ersättning kan utgå vid försenad nyproduktion. Jag ska dock ändå nedan försöka så klart som möjligt förklara vad det är som gäller i din situation. 

Rätt till nedsättning av årsavgiften 

Eftersom att du har köpt en lägenhet så omfattas du inte av hyresrättslagstiftningen, utan du omfattas istället av bostadsrättslagen. I dess kapitel 7 regleras bostadsrättshavarens (ägarens) rättigheter och skyldigheter. Däri framgår bland annat att om tillträdet till lägenheten försenas har bostadsrättshavaren rätt att få nedsättning av årsavgiften för den tid då denne inte kan nyttja lägenheten (bostadsrättslagen kap 7 § 3). För att en sådan nedsättning av årsavgiften ska utgå krävs att dröjsmålet med tillträdet inte berott på ens egna försummelse, vilket ju i ditt fall inte är fallet då förseningen berott på byggbolaget. Skulle förseningen vara av väsentlig betydelse har du även rätt att frånträda avtalet innan tillträdet, trots att avtal har skrivits. Du bör därför alltså med största sannolikhet ha rätt att åtminstone få din årsavgift nedsatt för den perioden du inte bodde i lägenheten som det var tänkt.

Rätt till ersättning 

Ersättning vid sen inflytt 

Utöver nedsättning av årsavgiften för tiden du inte kan nyttja lägenheten har du även rätt att begära ersättning för skada av föreningen, om dröjsmålet berott på försummelse från föreningens sida (bostadsrättslagen kap 7 § 3 st. 2). Vad som avses med "ersättning för skada" i detta sammanhanget har dessutom blivit prövat i högsta domstolen, där det fastslagits att ersättning för skada innefattar inte bara ersättning för ökade kostnader på grund av det försenade tillträdet, utan även att hela det positiva kontraktsintresset kan ersättas (NJA 2004 s. 830). Detta innebär att även ersättning för sveda och värk omfattas av rätten till ersättning, vilket är att definiera som "fysiskt och psykiskt lidande i övergående natur" (jfr skadeståndslagen kap 5 § 1 st. 1 p. 3). Oavsett om denna definition kan låta bred så förutsätter ersättning för psykiskt lidande att detta kan stödjas med mediciniska bevis, så det räcker alltså inte att påstå att man blivit stressad av inflytten utan att det finns medicinisk dokumentation på faktiska besvär. Det är dessutom du som har bevisbördan för att visa att förseningen berodde på föreningen. I och med att ni har små barn skulle ni eventuellt kunna hävda barnets behov av kontinuitet och att situationen har inneburit stress och oro. Huruvida detta kan beaktas utan medicinsk bevisning är dock upp till en domstol att avgöra.

Ersättning vid hävande av avtal

Vad gäller förhandsavtal, det vill säga avtal om köp av nyproduktion, har du som köpare rätt att häva avtalet om tillträdet inte sker inom skälig tid från vad som stadgades i ert avtal (bostadsrättslagen kap 5 § 8 p. 2). Bedömning om vad som är "skälig tid" ska tolkas ganska snävt. I Stockholms tingsrätt meddelades en dom den 21 juni 2018 (målnummer T 1893-18) där domstolen kom fram till om en försenad inflytt på 6 veckor innebar att tillträdet inte skett inom skälig tid. I och med att förseningen i ert fall enbart var 1 vecka kan jag däremot inte med säkerhet svara på om det verkligen skulle räknas som att tillträdet fördröjts med skälig tid. Skulle ni mot all förmodan ha hävningsrätt enligt ovanstående lagregel, har ni även rätt att begära ersättning för bland annat köp av möbler som inte längre kommer användas och att få tillbaka förskottsbetalningen (kap 5 § 9 bostadsrättslagen). 

Övriga möjligheter till ersättning

I och med att inflyttningsdatum vid köp av nyproduktion regleras i ert köpeavtal så bör du se till hur inflyttningsdatumet har formulerats. Om det står att det planerade inflyttningsdatumet var "preliminärt" blir det en fråga om hur detta ska tolkas. Troligtvis använder byggbolag just denna term för att skydda sig själva från rättsligt ansvar vid försening av inflytt. Det finns däremot jurister som har hävdat att sådana svävande formuleringar såsom "preliminär/beräknad inflytt" skulle kunna anses en oskälig avtalsklausul enligt avtalslagen (se § 36 avtalslagen). Skulle det däremot klart och tydligt stå "inflytten kommer att ske den 6/8" så innebär faktumet att flytten skedde en vecka klart och tydligt avtalsbrott. Ett ett avtal är ogiltigt eller oskälig utgör således grund för er att häva avtalet, och att därefter eventuellt få ersättning för skada ni lidit till följd av att avtalet inte fullföljdes.

Sammanfattning

Med andra ord så har ni rätt att få årsavgiften hos föreningen nedsatt i den mån ni inte kunna nyttja er bostad. För att ha rätt till ersättning krävs däremot att ni antingen kan bevisa att ni lidit fysiska eller psykiska men av den försenade inflytten, eller att ni häver köper allt som allt och utfår ersättning för skadan för den planerade inflytten. I ert fall har jag dock tolkat det som att ni flyttade in i bostaden till slut (den 14 augusti?) och att hävning inte var aktuellt för er. I en sådan situation bedömer jag att er ända chans till ersättning är att gå genom bostadsrättslagen kapitel 7 § 3, men då måste ni som sagt bevisa att ni lidit skada på grund av föreningens försummelse. 

Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Skulle ni behöva ytterligare hjälp är ni mer än välkomna att vända er till våra duktiga jurister på Familjens Jurist som har mycket erfarenhet och kunskap om just bostadsjuridik.