Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Försenad inflytt i bostadsrätt

        Hej!
        Jag skrev för några veckor sedan på ett avtal för köp av en lägenhet. Pågrund av förseningar i en bouppteckning förväntas nyckelöverlämningen dröja över tidigare bestämt datum som står i avtalet. Jag undrar vad jag har för rätt i form av ersättning pga detta?

        Rådgivarens svar

        2020-09-20

        Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag ska försöka hjälpa dig så gott som möjligt för att du ska komma till underfund med din situation. 

        Rätt till nedsättning av årsavgiften

        Eftersom att du har köpt en lägenhet så omfattas du inte av hyresrättslagstiftningen, utan du omfattas istället av bostadsrättslagen. I dess kapitel 7 regleras bostadsrättshavarens (ägarens) rättigheter och skyldigheter. Däri framgår bland annat att om tillträdet till lägenheten försenas har bostadsrättshavaren rätt att få nedsättning av årsavgiften för den tid då denne inte kan nyttja lägenheten (bostadsrättslagen kap 7 § 3). För att en sådan nedsättning av årsavgiften ska utgå krävs att dröjsmålet med tillträdet inte berott på ens egna försummelse, vilket ju i ditt fall inte är fallet eftersom att dröjsmålet berott på en säljaren om jag har uppfattat dig rätt. Skulle förseningen av tillträdet vara av väsentlig betydelse har bostadsrättshavaren även rätt att frånträda avtalet innan tillträdet, trots att avtal har skrivits.

        Rätt till ersättning 

        Om förseningen berott på föreningen

        Utöver nedsättning av årsavgiften för tiden du inte kan nyttja lägenheten har du även rätt att begära ersättning för skada av föreningen, om dröjsmålet berott på försummelse från föreningens sida (bostadsrättslagen kap 7 § 3 st. 2). Vad som avses med "ersättning för skada" i detta sammanhanget har dessutom blivit prövat i högsta domstolen, där det fastslagits att ersättning för skada innefattar inte bara ersättning för ökade kostnader på grund av det försenade tillträdet, utan även att hela det positiva kontraktsintresset kan ersättas (NJA 2004 s. 830). Detta innebär att även ersättning för sveda och värk omfattas av rätten till ersättning, vilket är att definiera som "fysiskt och psykiskt lidande i övergående natur" (jfr skadeståndslagen kap 5 § 1 st. 1 p. 3). Oavsett om denna definition kan låta bred så förutsätter ersättning för psykiskt lidande att detta kan stödjas med mediciniska bevis, så det räcker alltså inte att påstå att man blivit stressad av inflytten utan att det finns medicinisk dokumentation på faktiska besvär. Det är dessutom du som har bevisbördan för att visa att förseningen berodde på föreningen.

        Om förseningen har berott på säljaren 

        Om fördröjningen med tillträdet, som du skriver uppstått på grund av en försenad bouppteckning, istället berott på säljaren så kan ingen särskild ersättning utgå genom bostadsrättslagens regler. Rättigheter- och skyldigheter mellan säljaren och köparen av bostadsrätt regleras istället till viss mån i köplagen (se köplagen § 1 st. 4). Där framgår att era förhållandena främst regleras i avtal mellan er (köplagen § 3) och i resterande av tillämpliga regler regleras enbart köpfel, det vill säga om lägenheten skulle vara i fel/undermåligt skick, men inte fördröjning vid tillträde. Detta innebär att du enbart kan få ersättning av säljaren i den mån detta har reglerats i avtalet mellan er.

        Sammanfattning

        Sammanfattningsvis så har du rätt att få ersättning för det försenade tillträdet om detta har berott på omständigheter som du själv inte har kunnat kontrollera. I ditt fall är min bedömning att du åtminstone bör ha rätt att få nedsättning av årsavgiften hos föreningen. Om du har haft ökade kostnader (såsom ökad hyra på annat beonde) eller orsakats några andra skador till följd av fördröjningen, och om den har berott på försummelse från föreningens sida, kan du även begära ersättning av föreningen för dessa skador. Om försummelsen berott på säljarens fel kan dock ersättning endast utgå om detta stadgats i avtalet mellan er. 

        Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Skulle du behöva ytterligare hjälp är du varmt välkommen att kontakta våra duktiga jurister på Familjens Jurist som har särskild kunskap och erfarenhet om just bostadsrättsjuridik. Lycka till! 

        Lovisa Fransson
        Studentrådgivare
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden