Bostad & Fastighet
Föreningen hävdar felaktigt att lägenheten hyrs ut i andra hand, vilka rättigheter har vi?
Vi är en familj som har bott i en gemensam bostadsrätt i 10år. Vi valde att bli särbos då jag fick en hyresrätt och fick inte äga halva bostadsrätten så jag avstod från min del och blev skriven där. Pappan och jag har sedan dess bott i båda lägenheter, både tillsammans, separat eller switchat beroende av behoven som finns(väldigt många eftersom vi har ett barn med svår epilepsy och ett med olika bokstavsdiagnoser, båda i behov av mycket stöd). Vi har en underbar relation och familjen har aldrig mått så bra som sedan vi blev särbos. Nu hör bostadsrättföreningen av sig att de har fått reda på att bostadsägaren (pappan) ej bor i bostadsrätten längre och oanmält andrahanduthyrning misstänkt och utreds. Vi är helt chockade och har förklarat läget med barnen och att han jobbar mycket o sent och jag därför tar hand om ffa det sjuka barnet i bostadsrätten (hon ska ej flytta runt) mest dagtid. Vi har aldrig stört någon, varit högljuda eller gjort något som skulle kunna uppfattas som fel el olagligt, alltid betalat räkningen i tid osv... Vi har självklart föklarat att pappan visst bor här men jag mest på dagtid och att det för oss alltid varit „vår bostadsrätt“ där jag idag är delvis inneboende(vilken man inte behöver ansöka tillstånd för). Vad har vi för rättigheter, vad kan vi göra? Är ett nytt gåvobrev på halva lägenheten lösningen( min hyresrättsförening sa att jag får vara delägare om jag ej bor där dvs ett visst antal dagar/månad i min hyresrätt.
Rådgivarens svar
2020-09-01
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag redogör nedan för några av de regler som finns om andrahandsuthyrning av bostadsrätt och avslutar med en rekommendation utifrån din fråga.
Regler om andrahandsuthyrning
Regler om att hyra ut en bostadsrätt finns både i lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), bostadsrättslagen och i den så kallade hyreslagen i 12 kap. jordabalken (JB). Som utgångspunkt gäller att om innehavaren av lägenheten själv bor kvar och en annan person endast har tillgång till en del av lägenheten, eller hela tillsammans med bostadsinnehavaren, så rör det sig inte om andrahandsuthyrning. Istället är ”hyresgästen” inneboende och för det krävs inte samtycke från bostadsrättsföreningen (12 kap. 39 § jfr 41 § JB). Bostadsrättsinnehavaren får alltså inrymma andra personer i bostaden så länge det inte är till men för föreningen. Exempel på sådana men är om den som är inneboende är ordningsstörande eller liknande.
Om en andrahandsuthyrning sker utan tillstånd har bostadsrättsföreningen möjlighet att förverka bostaden, men först ska bostadsrättsinnehavaren ges tillfälle till rättelse. Rättelse kan ske antingen genom att en ansökan om tillstånd skickas till bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden alternativt att hyresgästen sägs upp och flyttar från lägenheten (7 kap. 18-20 §§ bostadsrättslagen).
Att äga bostadsrätt och samtidigt hyra en hyresrätt
Det finns ingenting lagreglerat om att man inte får äga en bostadsrätt och samtidigt ha en hyresrätt, utan det är istället bostadsrättsföreningens stadgar och hyresvärdens villkor som reglerar detta. En bostadsrättsförening kan uppställa som villkor att en person inte får ha en bostadsrätt och vara medlem i föreningen om personen inte bor i bostaden. En hyresvärd kan också uppställa som villkor att en person som ansöker om ett hyreskontrakt inte samtidigt får äga en bostadsrätt. Så länge bostadsrättsföreningens stadgar eller hyresvärdens villkor inte reglerar annat så går det alltså bra att både äga hela eller delar av en bostadsrätt och samtidigt ha en hyresrätt som man bor i.
Er situation
Det krävs inget tillstånd från bostadsrättsföreningen för att upplåta del av sin lägenhet, det vill säga att ha en inneboende. Så länge bostadsrättsinnehavaren, det vill säga pappan, själv bor kvar i lägenheten och t.ex. är folkbokförd där och huvudsakligen bor där, så får du också bo i bostadsrätten utan att föreningen behöver godkänna det. Skulle däremot han huvudsakligen bo någon annan stans och det istället är du som bor i bostadsrätten, så rör det sig om en andrahandsuthyrning som kräver tillstånd från föreningen. Exakt var gränsen går för hur mycket tid eller antal dagar per månad han måste spendera i bostadsrätten för att anses bo där är svårt att svara på.
Avslutande rekommendation
För att bostadsrättsföreningen ska kunna begära rättelse, det vill säga att du tvingas flytta från bostadsrätten på grund av otillåten andrahandsuthyrning, måste föreningen förstås kunna visa att lägenheten hyrs ut i andra hand utan föreningens godkännande. Om pappan faktiskt bor i bostadsrätten, men även spenderar viss tid i hyresrätten, så blir det förstås svårt för föreningen att påvisa att otillåten andrahandsuthyrning pågår. Att han är folkbokförd i bostadsrätten, får sin post dit, har egen nyckel och liknande är bland annat sådant som tyder på att han bor där. Slutsatsen av huruvida en otillåten andrahandsuthyrning pågår eller inte kan alltså till stor del bli en bevisfråga. Kan föreningen inte bevisa att pappan inte bor i bostadsrätten utan istället hyr ut den till dig, eller om ni kan motbevisa det påståendet, så har föreningen i princip ingen rätt kräva att du flyttar.
Att pappan skulle överlåta halva bostadsrätten till dig kan vara ett alternativ. Däremot är det då viktigt att se över bostadsrättsföreningens stadgar så att dessa tillåter att man äger del av bostadsrätt utan att vara folkbokförd på den adressen, eftersom du är folkbokförd i hyresrätten. Det är också då viktigt att se över de ekonomiska konsekvenser en överlåtelse av bostadsrätten kan innebära. För rådgivning angående detta alternativ rekommenderar jag att ni i första hand tar kontakt med er bank som kan hjälpa er vidare.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att kontakta Fråga Juristen med en ny fråga. Du kan också läsa mer om uthyrning av bostadsrätt hos Familjens Jurist och hos Hyresnämnden.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.