Bostad & Fastighet
Förbehåll om förköpsrätt
(Förbehåll om förköpsrätt i gåvobrev)
Hej!
Min mamma fick en del av min mormors familjehem som gåva av min mormor. Nu är alla andra totalt 9 st delägare intresserade av att sälja fastigheterna till marknadsvärdet på öppen marknad. Gåvan innehåller två fastighetsbeteckningar, en med en större fastighet och en med två mindre stugor. När min mamma fick gåvan av min mormor skrev hon på ett gåvobrev innehållande ett förbehåll om förköpsrätt där det uttryckligen står skrivet att :
A) " ovanstående gåvotagare skall i första hand till någon eller efter några av ovanstående gåvotagare överlåta andel/andelar av fastigheterna genom gåva. I andra hand genom försäljning eller på annat sätt.
B) " I tredje hand skall ovanstående gåvotagare överlåta andel/andelar till övriga deltagare en, eller flera. Vid försäljning skall vid färsäljningstilfället gällande taxeringsvärde vara försäljningsbelopp."
Min mamma är intresserad av att köpa en av fastigheterna med tillhörande mark med då till priset av gällande taxeringsvärde. Intresset gäller en av de två fastighetsbeteckningar. Den andra fastigheten är samtliga delägare överens om att sälja till marknadspris.
Ingen annan av delägarna har visat något intresse för att köp.
Sju av delägarna har samma förbehåll på sina delar och två av delägarna har inget förbehåll när ägandeskapet tillkommit via arv när den ursprungliga ägaren har avlidit.
Vad gäller? Har mamma rätt att köpa fastigheten av de andra delägarna till priset av taxeringsvärdet trots att alla andra delägare vill sälja till marknadspris? Vad gäller för de två som inte har något förbehåll?
Vore så tacksam för vägledning i ärendet?
Rådgivarens svar
2019-09-29
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
Inledning
Jag förstår er situation som följande. Din mamma är tillsammans med nio andra personer delägare till två olika fastigheter. Alla delägare äger lika stor andel av fastigheterna, d.v.s. 10 % vardera. Din mamma är intresserad av att köpa båda fastigheterna och de övriga delägarna vill sälja sina respektive andelar.
Din mamma vill köpa andelarna till taxeringsvärde och de övriga delägarna vill sälja till marknadspris.
Sju delägare som vill sälja till din mamma har mottagit sina andelar med förbehåll om förköpsrätt i enlighet med det du citerat. Jag förstår situationen som så att alla åtta personer som mottog gåvan på detta sätt undertecknat ett och samma gåvobrev.
Två av delägarna har inte mottagit sina andelar med förbehåll om förköpsrätt eller annat överlåtelseförbud.
Tolkning av avtalet
Jag ska nedan ge uttryck för min tolkning av det förbehåll om förköpsrätt som du citerat. Det ska däremot först påpekas att inget avtalsvillkor kan sltuligt tolkas helt isolerat. Varje villkor måste tolkas kontextuellt mot bakgrund av hela avtalet och det är därför säkrast om någon jurist får tolka avtalet i sin helhet.
Det är inte helt entydigt vad som menas med de förbehåll som har skrivits. Det som måste anses klart är att gåvogivaren ville att delägaren i första hand ska överlåta sin andel genom gåva. Sen är det däremot inte helt klart ifall det i första hand ska vara en gåva till övriga delägare eller om det är öppet att lämna andelen som gåva till valfri person. Min tolkning är att delägare som vill överlåta sin andel ska i första hand göra det som gåva till övrig delägare och inte till valfri person.
Om ingen av de övriga delägarna vill motta andelen såsom gåva får en delägare sälja den till valfri person till marknadsvärdet.
Om ingen delägare vill motta andelen såsom gåva och ej vill någon annan på marknaden köpa andelen så ska delägaren erbjuda att sälja andelen till övriga delägare till taxeringsvärdet.
Effekten av villkoren
De villkor som finns ovan får till effekt att delägarna sitter i ett låst läge. Innan någon delägare får sälja på den öppna marknaden så måste de erbjuda att ge bort andelen till övriga delägare som gåva. De delägare som vill lämna sina andelar vill ha betalt för dessa, annars kan de lika gärna ha kvar ägandeskapet.
De två som inte mottog med förbehåll om förköpsrättDessa två kan fritt överlåta sina andelar. I praktiken kommer det vara omöjligt för dem att överlåta sina andelar på den öppna marknaden då få är villiga att gå in som delägare i en fastighet med en så stor ägarkrets utan något avtal mellan ägarna som reglerar deras förhållande sinsemellan. Med andra ord kan de överlåta hur och när de vill men kommer att behöva följa de andra om de vill ha betalt för sina andelar.
Avslutning
Delägarna kan fritt komma överens sinsemellan om vilka villkor de vill ha för överlåtelsen. Det är helt okej att din mamma köper de övriga andelarna till årets taxeringsvärde. Vill de övriga delägarna ge bort sina andelar som gåva så är deras alternativ att ha kvar sitt ägandeskap eller komma överens med din mamma om en ersättning.
Hoppas du känner att du fått svar på din fråga annars får du gärna boka in en tid hos någon av våra jurister som kan hjälpa dig närmare. De kan genom att få se hela gåvobrevet göra en tolkning av avtalet i sin helhet. Här kan du läsa mer om hur du kommer i kontakt med en av våra jurister.
Mvh,
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.