Hej, stort tack för att du vänder dig med din fråga till Fråga Juristen. Regleringen av nybyggda hus skiljer sig beroende på om ni har beställt byggandet av huset, då blir konsumenttjänstlagen tillämplig, eller om ni har köpt ett färdigt, nybyggt hus, då blir jordabalken tillämplig. Nedan kommer jag redogöra för båda dessa scenarion.

Konsumenttjänstlagen

Konsumenttjänstlagen blir tillämplig om ni i egenskap av privatpersoner har gett en näringsidkare i uppdrag att bygga ert hus. Detta kallas i lagen för en småhusentreprenad. Enligt 59 § konsumenttjänstlagen ska en småhusentreprenad anses felaktig om ett fel som visar sig inom loppet av två år efter antingen slutbesiktningen eller efter det att arbetena avslutades. Ett fel definieras i konsumenttjänstlagen 9 - 11 §§. För er del tror jag framförallt att 9 § punkt 3 är relevant. Av det lagrummet framgår att tjänsten anses felaktig om resultatet avviker från vad som får anses avtalat.

Om ni hade avtalat om att sommarhuset skulle ha golvvärme och denna inte funkar stadgar lagen alltså att näringsidkaren står för kostnaden i två år. 

Jordabalken

Om ni däremot har köpt ett färdigt hus kan man inte säga att byggherren har utfört en tjänst åt er. Då blir konsumenttjänstlagen inte tillämplig. Istället blir jordabalken (JB) tillämplig. 

Av JB 4 kap 19 § framgår att om byggnaden inte stämmer överens med vad som följer av avtalet vid köpet har köparen rätt att få detta ersatt. Av paragrafens andra stycke framgår köparens undersökningsplikt. Det innebär att man inte får åberopa fel som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Om huset var nybyggt och det av avtalet framgår att golvvärme skulle finnas tror jag dock att ni kan anses ha upfyllt er undersökningsplikt. 

För att säljaren ska bli ansvarig enligt JB 4 kap 19 § behöver golvvärmen alltså redan ha varit felaktig vid köpet, till exempel om ”boxen” alltid varit felaktig. 

Sammanfattning

Med konsumenttjänstlagen är frågan lätt, om felet upptäcktes inom två år ska byggherren stå för räkningen. Jordabalken är krångligare.

Det jag rekommenderar att ni gör är först och främst att läsa igenom avtalen. Står det något om vem som ska stå risken eller har näringsidkaren utfärdat garantier som går längre än lagen jag redovisade? I avtal har man som privatperson alltid rätt att avtala om ett större eller mer långtgående ansvar för näringsidkaren än vad som följer av lagen. Motsatsvis kan näringsidkaren inte lägga större ansvar på konsumenten än som framgår av lagen. Om ”boxen” kan anses ha varit felaktig från första början och det av avtalet framgår att golvvärme ska finnas tror jag dock att byggherren är skyldig att ersätta er även om avtalet inte skulle nämna något särskilt om garantier eller liknande.

Regler om entreprenad och byggnation kan vara krångliga och avtalen är ofta långa och omfattande. Utan tillgång till avtalen är det svårt för mig att göra mer än en kvalificerad gissning. Beroende på hur mycket pengar det rör sig om kan det vara värt att vända sig till en jurist för att få hjälp om avtalen inte ger er vidare vägledning. I så fall rekommenderar jag att ni vänder er till våra professionella och kunniga jurister på Familjens Jurist!

Hoppas jag har lyckats besvara din fråga!