Bostad & Fastighet
Fel i nyproducerad bostadsrätt
Min sambo och jag har köpt en nyproducerad bostadsrätt centralt i Sundsvall. Enl objektbeskrivningen så skulle det finnas 2 st. vikdörrar i vardagsrummet ut mot en inglasad balkong, men när vi flyttade in så fanns det bara en balkongdörr och en liten dörr bredvid balkongdörren, alltså det gick inte att "öppna upp" som det stod och visades i objektbeskrivningen, dessutom finns ett fönster bredvid som inte går att öppna. Det skulle även finnas golvvärme (enl ett mejl från Byggherren) men det finns bara 2 små element i vardagsrummet. Byggnaden skulle även ha en terrass uppe på taket, men där finns det inte ens ett golv. Vi har inte fått någon som helst information ang förändringarna av lägenheten, som vi tycker är stora! Varken av byggherren, brf, byggaren eller mäklaren. Vi har nyss flyttat in i huset, både vikdörrarna mot den inglasade balkongen och terrassen var avgörande för vårt köp, men nu finns inget alls, som vi tyckte vara viktigt! Lägenheten kostade ca 2 Milj kr och är på 2rok, 64 m2. Vi vet att det är flera av brf ägarna som har samma uppfattning som oss.
Får man verkligen göra så här och har inte mäklaren något ansvar? Har kontaktat styrelsen för vår brf men dom säger att de inte går vidare med detta. Mäklaren säger att hon inte visste att det var ändringar gjorda i fastigheten och att hon inte vill "bråka", hon har själv köpt en lägenhet i samma fastighet i andra hand säger hon.
Borde vi inte få kompensation eftersom jag anser att lägenheten har sjunkit i värde, en hel vägg är ju annorlunda. Byggaren skyller på att de fick förstärka (armera) golvet i vardagsrummet, pga de gjorde bredare balkonger (fast vi har räknat på det och så är inte fallet alls) så det inte gick att installera varken dörrarna eller golvvärmen. Jag har pratat med en erfaren golvläggare som säger att det inte alls har någon betydelse om de har armerat mer i golvet. Dessutom är en lägenhet i huset ombyggd redan (troligtvis av köparen själv) och har vikdörrar till balkongen och golvvärme - hur det nu gick till....
Tilläggas bör att vi inte bodde i staden under byggnationen, utan vi sålde det vi hade och bosatte oss i en stuga ca 1 mil från Härnösand under 2,5 år, så vi kunde inte heller kontrollera att bygget gick rätt till och när vi ville komma och titta så sa byggaren att det var pga risker vi inte kunde komma.
Vad kan jag göra, dom andra kanske inte vill "bråka"...
Hälsningar
Rådgivarens svar
2019-01-24
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag ber om ursäkt för det sena svaret. Vi får in många frågor, och eftersom att din fråga är särskilt klurig (vilket jag kommer in på nedan) har det dröjt extra lång tid.
Bostadsrättslagen
Inledningsvis så bör vi få klart för oss vilka parterna i det här är. Din bostadsrätt ägs av föreningen. Det är därför bara föreningen som kan väcka talan mot byggherren. Du är däremot andelsägare i föreningen. Du kan därmed väcka talan mot föreningen.
Regler om bostadsrätter finns i bostadsrättslagen. I den sägs att:
När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse, skall föreningen tillhandahålla lägenheten i sådant skick [min markering] att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Detta gäller om inte något annat har avtalats.
Nyckelordet här är skick. Din bostadsrätt motsvarar inte de uppgifter som du har fått, men frågan är om det påverkar lägenhetens skick. Mäklarsamfundet menar att "[d]et kan vara värt att notera att kriteriet ”skick” sannolikt inte kan tillämpas på avtalade uppgifter". Enligt Mäklarsamfundet, utifrån deras tolkning av en tingsrättsdom, ska avtalet istället bedömas utifrån avtalsrättsliga principer.
Skadestånd
En grundläggande princip är att avtal ska hållas (pacta sunt servanda). Om bostadsrättsföreningen överlät bostadsrätten till dig under villkor som inte är uppfyllda (golvvärme etc.) så har inte avtalet hållits. Men för att du ska kunna få skadestånd krävs att du har lidit skada, exvis genom att din bostadsrätt inte är värd lika mycket som den hade varit om dessa installationer hade gjorts. Jag förstår att ni är missnöjda med utformningen av dörrar och värme, men det innebär inte automatiskt att lägenheten är mindre värd. På dig låter det förvisso som att lägenheten har ett mindre värde, och då har du möjlighet att kräva skadestånd för denna värdeminskning.
Rekommendation
Jag finner rättsläget väldigt oklart. Enligt Mäklarsamfundets tolkning av en tingsrättsdom kan man inte åberopa köplagen när det gäller nyproducerade bostadsrätter. Köplagen hade varit förmånlig för er, eftersom att det då räcker med att lägenheten inte motsvarar vad ni har blivit utlovade. Ni hade i sådana fall inte behövt bevisa någon skada. Det är som sagt dock bara Mäklarsamfundets tolkning av en tingsrättsdom. Det kan mycket väl vara så att någon annan tolkar domen annorlunda, eller att domen om den hade överklagats hade ändrats av hovrätt eller Högsta domstolen. Men det är det vi har att utgå ifrån just nu.
Jag rekommenderar dig att kontakta en av våra jurister. De kan hjälpa er att göra en bedömning av huruvida ni har lidit skada, och har förhoppningsvis ytterligare information om rättsläget och avgörande skillnader mellan ditt fall och det tingsrätten bedömde (som gällde en boarea som avvek från den uppskattade boarea som angavs i upplåtelseavtalet).
Då det verkar som att skada har uppstått (enligt din bedömning) så verkar det finnas möjlighet att kräva skadestånd. Det kan man göra själv, men om man rådfrågar en jurist så riskerar man inte att missa sådant man kan räkna med i skadeståndsberäkningen, eller hur man ska lägga upp sin argumentation. Det är alltså även av denna anledning klokt att kontakta en jurist.
Med vänlig hälsning,
Helmer
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.