Bostad & Fastighet
Fel i bostadsrätt
I tvist med byggherre av nyproduktion.
Vi har köpt en nyproducerad bostadsrätt i ett gammalt hus som är renoverat (räknas som nyproduktion).
Vi gick genom eld och vatten för att få ett lån trots att byggherren inte hade någon ekonomiskaplan färdig. Vi kände oss stressade då mäklaren som i sin tur blev pushad av byggherren vid flera tillfällen sa att vi var tvungna att skriva på Så fort det bara gick om vi inte ville ”förlora” lägenheten.
Precis innan vi skrivit papper fick vi reda på att resterande lägenheter hade prissänkts med 10-30%. 6/9 lgh blev kraftigt reducerade.
När vi sedan flyttade in ser vi att lägenheten har massvis med brister och inte alls stämmer överens med den reklam byggherren publicerat under projektets gång - en broschyr som visade total renoverade lägenheter och skriftlig information som lovar ”lyxiga materialval” osv.
För att inte tala om den totala renoveringen som pågick i trapphuset när vi flyttade in och fortfarande inte är färdig (inflytt 1/6-17).
Tillsammans med grannarna som även de är missnöjda har vi tagit ut den information som finns om bygget från byggnadsnämnden. Där har vi hittat information om t.ex kakelugnar som ska renoveras m.m som alltså inte har utförts.
Till råga på allt så skäller byggherren ut oss så fort vi försöker göra oss hörda och skyller ständigt på andra.
Vi känner oss lurade och vill såklart ha ett reducerat pris då, inte bara för att de andra i huset fått hastigt reducerade priser, utan för att lägenheten och huset har marknadsförts felaktigt.
Finns det något vi kan göra? Det finns givetvis många fler punkter att gå igenom som inte får plats här!
Tacksam för hjälp!
Rådgivarens svar
2017-11-13
Hej!
Tack för att du ställer din fråga till oss på Fråga Juristen!
Vad tråkigt att lägenheten inte var det ni förväntade er. En bostadsrätt är att betrakta som lös egendom varför reglerna i köplagen som reglerar köp av lösa saker blir tillämplig. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Felregler i köplagen
I köplagen finns vissa felregler som reglerar när en vara, en lägenhet i detta fall, kan anses vara felaktig. Utgångspunkten är att det föreligger fel om lägenheten avviker från vad som följer av avtalet i fråga om art, mängd, kvalitet eller andra egenskaper, se 17 § köplagen. Vidare anses lägenheten felaktig om den inte stämmer överens med uppgifter som har lämnats vid marknadsföringen av säljaren eller av någon för säljarens räkning, se 18 § köplagen.
Köparens undersökningsplikt
Köparen får inte åberopa fel som hen får måste antas ha känt till vid köpet, se 20 § köplagen. Denna regel ger uttryck för köparens undersökningsplikt, undersökningsplikten aktualiseras om säljaren uppmanar köparen att undersöka lägenheten. Ibland kan det även finnas en sådan klausul i avtalet. Om säljaren har uppmanat köparen att undersöka lägenheten får köparen inte åberopa sådana fel som köparen borde ha upptäckt under en undersökning.
Reklamation
Om köparen anser att lägenheten är felaktig ska köparen meddela säljaren om detta inom skälig tid, se 32 § köplagen. Reklamerar köparen inte inom skälig tid förlorar hen sin rätt att göra felet gällande. Reklamationen bör ske så fort man upptäcker felet, men kan göras upp till två år efter att man upptäckte felet, därefter förlorar man sin rätt.
Påföljder vid fel
Om lägenheten anses vara felaktig aktualiseras vissa påföljder som köparen kan göra gällande, se 30 § köplagen. Köparen kan kräva att säljaren avhjälper felet eller ger ett prisavdrag på köpeskillingen som motsvarar skillnaden mellan det avtalsenliga värdet och det felaktiga skicket. Om felet är av väsentlig betydelse kan köparen häva köpet. Köparen kan också kräva säljaren på skadestånd.
Vad gäller i ditt fall?
Du har köpt en bostadsrätt som enligt dig hade brister och inte stämde överens med den information du hade fått innan köpet. Beroende på vad som står i ditt köpeavtal kan lägenheten anses felaktig om den avviker från det som står i avtalet. Även om lägenhetens skick och kvalitet inte är reglerad i avtalet kan lägenheten anses felaktig om den inte överensstämmer med uppgifterna säljaren, eller mäklaren, uppgav före köpet och i samband med marknadsföringen. Du skriver att det fanns en del reklam, en broschyr och annan skriftlig information, som lovade något annat än den lägenhet du köpte. Detta kan mycket väl betyda att lägenheten anses vara felaktig.
Beroende på vad som uppgavs vid marknadsföringen och om lägenheten avviker från detta kan det bli aktuellt med påföljd. I ditt fall kan ett krav på prisavdrag vara ett rimligt alternativ. Prisavdraget ska motsvara den så kallade negativa värdepåverkan, dvs. skillnaden mellan värdet på lägenheten i avtalsenligt skick och värdet på lägenheten i det skick du köpte den för. Ett riktmärke för prisavdraget kan vara hur mycket det skulle kosta att avhjälpa felet.
Hur kan du gå vidare?
Meddela säljare att du anser att lägenheten inte lever upp till det du förväntade dig med hänsyn till den information och reklam som gavs innan köpet (reklamation). Ange även vilken påföljd du vill göra gällande. Reklamationen bör med fördel vara skriftlig. Eftersom du skriver att säljaren skäller ut er så fort ni tar kontakt med honom kan ni kontakta mäklaren som kan medla mellan dig och säljaren. Om säljaren fortfarande inte svarar på er reklamation kan ni stämma säljaren i domstol. Detta gör man genom att skicka in en stämningsansökan till tingsrätten. Vid detta skede kan det vara klokt att ta kontakt med en jurist för hjälp.
Behöver du vidare hjälp i ärendet är du varmt välkommen att kontakta Familjens Jurist genom att klicka HÄR.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Bästa hälsningar,
Sofia Berg
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.