Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Fel i badrum på bostadsrätt

        Hej jag har en fundering. Jag har köpt en bostadsrätt för ca 4mån sedan. Det är så att badrummet har säljaren kaklat väggar och golv själv var nytt när jag flytta in det är riktigt dåligt gjort vi har upptäckt att en duschvägg han murat ner i golvet läcker vatten. Har rivit den väggen nu samt rivit upp en kakelplatta golv och det står vatten under golv klinker ser riktigt illa ut är jätte vattenskadat.
        Hur kan jag gå till väga är detta något som säljaren ska stå ansvarig för eller jag själv? Säljaren vägrar prata säger han renoverat många badrum.  Vet ej hur jag ska ta mig ur denna sits.

        Rådgivarens svar

        2017-11-13

        Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din frågeställning!

        Regler om köp återfinns i köplagen (KöpL), se lagen här.

        Eftersom att en bostadsrätt inte är fast egendom (jfr 1 kap. 1 § jordabalk), räknas ett köp av bostadsrätt som köp av lös egendom och regleras av KöpL (se 1 § KöpL). Om man undrar över möjligheten att åberopa påföljder för fel i bostadsrätten är det alltså KöpL som ska konsulteras.

        Bestämmelser om påföljder för fel och andra liknande spörsmål regleras i 30-41 §§ KöpL. Om vi kan fastställa att det rör sig om ett fel i din bostadsrätt har du i enlighet med de nämnda reglerna rätt till vissa påföljder. Men först till frågan om huruvida fel enligt lagen faktiskt föreligger i ditt fall.

        Föreligger ett fel enligt lagen?
        Jag förstår att du upplever det som att du köpt en bostadsrätt som du tycker inte håller den standard som du kanske hoppades eller förutsatte. Lagen ställer emellertid upp vissa förutsättningar för att ett fel enligt lagens mening ska vara för handen. Dessa förutsättningar framgår av 17-19 §§ KöpL.

        Beroende på om säljaren använt förbehåll i avtalet som t.ex. "säljs i befintligt skick" eller likande är antingen 17, 18 eller 19 §§ KöpL tillämplig. Den förstnämnda bestämmelsen är mest fördelaktig för köparen. Eftersom att jag inte känner till några avtalsvillkor i ditt fall så utgår jag från att 17 § KöpL är tillämplig.

        Enligt 17 § 1 st är en vara felaktig om den avviker från vad som anges i avtalet. Vidare är den felaktig om den inte lever upp till lämnade garantier eller liknande. Jag utgår från att ni inte närmare berört badrummets skick i avtalet, utöver det faktum att lägenheten i allmänhet är funktionellt duglig. Fel enligt denna bestämmelse är således inte aktuellt direkt.

        Enligt 17 § 2 st kan varan vara felaktig om den inte stämmer överens med de uppställda punkterna. Då ingen av punkterna träffar din situation på ett tillfredställande sätt, övergår jag till den sista delen av paragrafen för att prova om fel kan föreligga enligt den delen.

        Enligt 17 § 3 st är en vara felaktig om det inte stämmer överens med vad köparen med fog kunde förutsätta vid köpet. Det är främst här som fel kan föreligga i ditt fall. Du hade inte med fog kunnat förutsätta att det skulle vara så stora fel på badrummet. Fel enligt 17 § föreligger alltså enligt min mening.

        En tillämpning av 19 § KöpL om bostadsrätten sålts i "befintligt skick" eller med liknande förbehåll ändrar inte denna bedömning om felet är så allvarligt som du återger, dvs. det resulterar troligen i stora kostnader om det ska åtgärdas. Då är bostadsrätten felaktig enligt 19 § 3 p KöpL eftersom att den är i väsenligt sämre skick än vad du med hänsyn till pris och andra omständigheter med fog kunnat förutsätta.

        Kan du åberopa felet med hänsyn till undersökningsplikten?
        I 20 § KöpL föreskrivs att om köparen har undersökt varan före köpet, denne inte får åberopa fel som borde ha upptäckts härmed. Jag antar att du har undersökt bostadsrätten innan du köpte den. Du får därmed inte åberopa fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen. Det finns dock inget som enligt min mening borde lett dig till slutsatsen att så allvarliga fel fanns i badrummet när du undersökte lägenheten. Snarare borde du ha blivit ännu tryggare när det var renoverat nyligen.

        Kan du fortfarande reklamera felet?
        En köpare som menar att det föreligger ett fel i en vara kan inte vänta för länge med att framställa ett krav mot säljaren. Reklamationen måste ha gjorts inom "skälig tid" från dess att felet upptäcktes, se 32 § KöpL. Reklamationen måste ha en viss grad av bestämdhet. Den kan inte bara utgöra en allmän diskussion, eller allmänt klagomål kring felet (jfr NJA 1988 s. 335). Som jag förstår det har du försökt nå säljaren för att diskutera problemet, varpå denne inte vill prata med dig om det. Jag rekommenderar i ditt fall att du genast reklamerar felet genom att antingen ringa upp säljaren alternativt skicka brev till denne och tala om för säljaren att du anser att ett fel föreligger och att du ska göra felpåföljder gällande. Det är inte säkert att dina samtal med säljaren i nuläget räcker som reklamation, och för att du inte ska förlora rätten till felpåföljder rekommenderar jag dig således att reklamera genast.

        Slutsatser
        Den bedömning jag gjort av ditt fall (utifrån de omständigheter jag fått) leder mig till slutsatsen att fel föreligger i ditt fall. Detta leder till att du har ett antal påföljder som du kan göra gällande mot säljaren. Du behöver alltså inte finna dig i att du köpt en botadsrätt med brister i badrummet.

        Jag rekommenderar dig således att först och främst reklamera felet genast. Därefter tycker jag att du bör anlita en jurist eller någon sakkunnig som kan företräda dig gentemot säljaren.

        Jag hoppas att du fått svar på din fråga!

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden