Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Fastighet stämmer inte överens med vad som följer av avtalet

        Vad innebär en totalrenoverad tvättstuga? Inkluderas även vitvaror i det? Har köpt ett hus där det står att tvättstugan totalrenoverades men nu i efterhand sägs vitvarorna vara över 10 år men själva tvättstugan är i nyskick. 

        Det står också att köket totalrenoverades nyligen men där tog de upp de vitvaror som var nya men lät de andra vitvarorna vara vilket känns korrekt. Men när det då inte nämner vitvarorna i tvättstugan alls, känns det lurigt. Då tar man för givet att faktiskt hela tvättstugan innehållandes allt är nytt.

        Tacksam för svar! 

        Rådgivarens svar

        2017-08-30

        Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din frågeställning! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i den situation du har beskrivit och även råd till vad du kan göra härnäst.

        Först och främst ska konstateras att frågor som rör köp av hus behandlas med stöd av jordabalken (JB) 4 kap, vilket därmed kommer att ligga till grund för svaret nedan.

        Det avgörande för att besvara den här frågan är vad som kan anses ha avtalats. Detta innefattar inte enbart sådana uppgifter som står skrivet direkt i avtalet, utan även information som har framkommit i annonser eller andra uppgifter (både muntliga och skriftliga) som säljaren har lämnat under förhandlingarna. Hur och av vem ni har fått informationen om att tvättstugan ska vara ”totalt nyrenoverad” framgår inte av frågan, men klart är att dessa uppgifter kan ha betydelse för vad som ska anses vara avtalat. Av JB 4 kap. 19 § framgår att köparen har rätt att få göra avdrag från betalningen på huset, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Frågan blir här som sagt om det anses vara avtalat att uttrycket ”totalt nyrenoverad tvättstuga” även innefattar vitvarorna i tvättstugan, vilket enligt min bedömning beror på hur dessa uppgifter har framkommit och hur tydliga de har varit.

        Som köpare har man även någonting som heter undersökningsplikt då man köper en fastighet, som kortfattat betyder att man på egen hand ska undersöka det hus man avser att köpa för att hitta eventuella fel och brister. En köpares undersökningsplikt är långtgående och man brukar säga att undersökningsplikten omfattar allting som man kan uppfatta med syn, hörsel, lukt och känsel. Som exempel, om man i samband med undersökningen av ett badrum upptäcker stora mörka fläckar medför detta att undersökningsplikten utvidgas och att dessa eventuella fuktskador därför måste utredas vidare av köparna. Anledningen till att den här undersökningsplikten finns, är att säljaren av en fastighet inte ska behöva ansvara för alla typer av fel som kan tänkas finnas på ett hus, utan som säljare ansvarar man enbart för dolda fel (ett fel som inte gått att upptäcka i samband med undersökningsplikten). Så, anledningen till att jag informerar dig om köparens undersökningsplikt framgår av JB 4 kap. 19 § 2 st. vari det sägs att man som köpare enbart kan göra gällande fel som man inte själv har kunnat upptäcka innan eller i samband med köpet.

        Om du innan köpet genomförde en noggrann undersökning av huset och dess samtliga utrymmen, uppstår frågan om du inte själv borde ha kunnat upptäcka att vitvarorna inte var helt sprillans nya utan i själva verket var över 10 år gamla. I sådant fall utgör detta ett fel, men som du som köpare inte kan göra gällande mot säljaren eftersom detta är ett fel som omfattas av köparens undersökningsplikt. Men, och här kommer en viktig poäng, det finns fall då man som köpare har en kraftigt minskad undersökningsplikt alternativt ingen alls. Detta om säljaren har lämnat preciserade uppgifter om huset eller om något specifikt utrymme! Alltså, skulle de uppgifter som du har fått angående den ”totalrenoverade tvättstugan” helt och hållet kunna medföra att du som köpare inte har någon undersökningsplikt för att undersöka tvättstugan och vitvarorna i den, då man som köpare ska kunna lita på vad en säljare säger om fastigheten. Här blir det avgörande hur preciserade uppgifterna har varit, då ju mer preciserade uppgifter som lämnats av säljaren medför desto större anledning för köparen att kunna utgå ifrån och lita på dessa uppgifter (om i detta fall tvättstugan). Av vad som framgår av omständigheterna i frågan har inget speciellt sagts om vitvarorna i tvättstugan vilket skulle kunna tyda på att uppgifterna inte har varit tillräckligt preciserade. Å andra sidan, som du säger, har säljaren lämnat uppgifter om vitvarorna i köket, vilket skulle kunna leda till att man tolkar uppgifterna som att även vitvarorna i tvättstugan är utbytta.

        För att kunna åberopa att fastigheten är felaktig på grund av att tvättstugan inte stämmer överens med vad som har avtalats, måste du lämna säljaren meddelande om det här felet inom skälig tid efter att ni har märkt felet, JB 4 kap. 19 a §. Vad som menas med skälig tid varierar, men Högsta domstolen har i ett fall om fuktskador accepterat att köparna hade meddelat säljarna efter 4,5 månader. Det här rör dock ett fel som borde upptäckas lite tidigare, varför denna tidsfrist i ert fall kan vara aningen kortare.

        Sammanfattning och diskussion
        Det är svårt att utreda vad säljaren menade med att tvättstugan var totalt nyrenoverad enbart på de uppgifterna. Därför får vi utgå ifrån reglerna i JB 4 kap. Frågan kretsar kring om det på grund av uppgifter som har framkommit under förhandlingarna kan anses vara avtalat att även vitvarorna i tvättstugan blivit ersatta i samband med renoveringen. Om säljaren klart och tydligt har påpekat att tvättstugan är helt nyrenoverad och att allting är nytt och fräscht (mina egna ord för att förtydliga hur säljarens uppgifter kan påverka vad som är avtalat) medför detta med allra största sannolikhet att du som köpare ska kunna lita på dessa uppgifter, vilket därmed betyder att huset är felaktigt i förhållande till vad ni hade avtalat om. I sådant fall har du rätt till att göra avdrag på köpeskillingen i enlighet med JB 4 kap. 19 § (se även JB 4 kap. 12 §). Vad som sägs i JB 4 kap. 19 § 2 meningen, om att köparen har rätt till ersättning på grund av säljarens försummelse skulle även den kunna bli aktuell, då säljaren har lämnat missvisande uppgifter. Om det däremot skulle anses att de uppgifter som lämnats angående tvättstugan har varit alltför opreciserade och att de därmed inte kan anses omfatta även vitvarorna, är detta ett fel du tyvärr inte kan göra gällande mot säljaren.

        Av allt att döma bedömer jag det som att du har relativt goda möjligheter till att visa på att säljaren under förhandlingarna har kommit med uppgifter om att tvättstugan är ”totalt nyrenoverad” och att detta på ett sådant tydligt vis har framhävts att det bör anses vara avtalat att alla delar av tvättstugan är i nytt skick. Därför är mitt råd till dig att snarast möjligt kontakta säljaren och meddela denne om felet, alltså att reklamera felet i enlighet med JB 4 kap. 19 a §.

        Jag hoppas att du är nöjd med den redogörelse och rådgivning som du har fått hos oss på Fråga Juristen samt givetvis att den situation du befinner dig i löser sig på ett bra sätt! Om du önskar någon ytterligare hjälp rekommenderar jag dig att kontakta våra duktiga jurister på Familjens jurist här.

        Bästa hälsningar,
        Erik Tyrbo

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden