Bostad & Fastighet
Får man göra förändringar i mark som tillhör en bostadsrätt?
Hej,
Vi har nyligen köpt en bostadsrätt med tillhörande mark. Föreningen är nybildad och stadgarna reglerar väldigt lite gällande vad vi får lov/inte lov att göra med marken. Det enda som tas upp är att bostadsrättsinnehavaren ansvarar för renhållning och snöröjning av altan/uteplats.
I upplåtelseavtalet står följande:
"Föreningen upplåter med bostadsrätt utan tidsbegränsning lägenhet nr XXX. I upplåtelsen ingår förråd. I upplåtelsen ingår mark enligt bilagd kartskiss."
Min tolkning av ovanstående är att lägenhet, mark och förråd är upplåtna med bostadsrätt. Således har vi som innehavare skyldighet att underhålla samt rätt att sköta lägenheten, marken och förrådet. Vi vill byta ut ett träd samt göra förändringar i plattläggning/grusläggning som finns inom den upplåtna marken.
Styrelsen hävdar att vi inte har tillåtelse att ta bort/byta ut träd, plantor, häckar, plattläggning, staket m.m. som finns på upplåten mark då detta tillhör föreningen enligt jordabalken, eftersom föreningen står på lagfarten och därmed äger mark och fastighet på mark.
Visst, föreningen äger fastighet och mark men föreningen har ändå upplåtit lägenhet, mark och förråd med bostadsrätt. Det borde därmed betyda att vi som innehavare har rätt att bestämma vad som ska finnas på marken och vart på marken det ska vara placerat. Eller? Kan föreningen verkligen i bestämma vilka typ av träd, buskar, plantor eller stenläggningar som ska finnas på upplåten mark med bostadsrätt? Dessutom utan stöd i stadgar?
Rådgivarens svar
2020-06-28
Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.
Bostadsrätter
Frågor om bostadsrätter regleras i bostadsrättslagen (BRL). När någon förvärvar en bostadsrätt så förvärvas inte själva äganderätten till lägenheten utan ett antal rättigheter. I en bostadsrätt ingår en nyttjanderätt till lägenheten och en ekonomisk rättighet som utgörs av en andelsrätt i bostadsföreningen. Enligt 1 kap. 4 § st. 2 BRL kan upplåtelsen omfatta mark i direkt anslutning till huset om marken ska användas som komplement till nyttjandet av hela eller en del av huset. Marken anses då utgöra en del av lägenheten.
Av 7 kap. 12 § BRL följer att bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten och marken i gott skick om inte annat följer av stadgarna. Även fast bostadsrätten endast innebär en nyttjanderätt har bostadsrättsinnehavaren rätt att göra vissa förändringar, exempelvis måla om i lägenheten. Det finns dock begränsningar i hur pass stora förändringar som får göras. Av 7 kap. 7 § p 3 BFL följer att styrelsen måste ge sitt tillstånd för åtgärder som utgör en väsentlig förändring av lägenheten. Eftersom bostadsrätten gäller för ett objekt innefattas marken i lägenheten. Vad som utgör ”väsentlig förändring” är en tolkningsfråga men ett exempel är förändringar som ändrar lägenhetens karaktärsdrag.
Styrelsen måste dock medge tillstånd till förändringen så länge inte åtgärden medför påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (7 kap. 7 § st 2 BFL). Bestämmelsen är tvingande vilket innebär att bostadsrättsföreningen inte kan skriva in begränsningar i stadgan för förändringar som inte är väsentliga. Vad som utgör ”påtaglig skada eller olägenhet” är också en tolkningsfråga men enligt förarbetena är ett exempel att lägenheten ändrar sitt karaktärsdrag så pass mycket att lägenheten blir svår att sälja.
Din situation
Marken anses tillhöra lägenheten som objekt vilket innebär att bostadsrättens rättigheter omfattar även den. Men det menas en nyttjanderätt och en rätt att vidta förändringar som inte är att anse som väsentliga. Om utbyte av träd etc. anses vara en väsentlig förändring krävs det att styrelsen godkänner förändringen. Som nämnt ovan måste förändringen godkännas så länge det inte utgör en skada för föreningen. Båda dessa frågor är tolkningsfrågor. I de fall där stadgan inte reglerar frågan är det bostadsrättslagen som gäller så länge bestämmelsen inte är tvingande.
Min rekommendation är att i första hand prata med styrelsen och påpeka att de måste godkänna väsentliga förändringar som inte utgör en påtaglig skada. Skulle styrelsen inte godkänna förändringen måste de motivera varför den utgör en påtaglig skada. Du kan vända dig till Bostadsrättsnämnden som kan utge ett yttrande. Yttrandet är dock inte bindande utan tvister avgörs i allmän domstol.
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor! Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att vända dig till oss på Fråga Juristen eller kontakta en jurist på Familjens Jurist som är expert på bostadsrättsjuridik.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.