Bostad & Fastighet
Får inte belåna upp min samägda fastighet
Hej, jag och mina tre barn, två myndiga en omyndig, äger tillsammans en fastighet som har ett marknadsvärde på ca 2 miljoner och bolån på endast 55000. Vi vände oss till "Bank x" för att få ett lån med fastigheten som säkerhet. De sa att det inte gick även om vi tre myndiga skriver på samt att jag skriver under å den yngste (jag har emskild vårdnad) vägnar. Inte ens när den yngste är myndig går det att få ett lån. Jag har en mångd blancolån och krediter som jag vill lösa med hjälp av ett bolån, har inga betalningsanmärkningar men en mååängd uc-förfrågningar då jag försökt lösa lånen med hjälp av ett stort lån. Hur går vi till väga om banken vägrar låna fast huset är närmast obelånat? Kan barnen köpa ut mig (utan att ha inkomster)? Kan vi sälja trots att en är omyndig? Det känns så fasanfullt jobbigt att äga en fastighet som är i princip obelånad och ha lån med såna fasansfulla räntor att jag inte överlever. Har fast jobb med en årsinkomst på ca 330000kr men det räcker inte att betala nuvarande räntor på dessa lån. Hur löser vi detta? Samtliga barn skriver under.
Rådgivarens svar
2017-07-13
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Jag förstod inte exakt vilka invändningar Banken gav för att neka er att låna men ska nedan försöka ge en redogörelse för vad som gäller i er situation.
Pantsättning
För att man ska kunna pantsätta en fastighet som är samägd (och använda den som säkerhet vid belåning) krävs att alla delägare är överens och deltar i pantsättningen. Här utgör det ett problem att en av delägarna, ditt yngsta barn, är omyndig. Den omyndige själv får inte förvalta sin egendom och du som förälder får inte heller rättshandla för barnet vad gäller fastigheten. För att en omyndig person ska kunna pantsätta en fastighet krävs tillstånd från överförmyndare/överförmyndarnämnd. Överförmyndaren ska då avgöra om det är lämpligt att pantsättning sker med hänsyn till egendomens natur, den omyndiges ålder, framtida behov och övriga omständigheter. Det är svårt för mig att säga hur överförmyndaren skulle besluta i ditt fall utan att känna till alla omständigheter.
Försäljning
Vill ni sälja egendomen istället för att pantsätta den krävs också i regel att delägarna är överens. Risken finns ju då att överförmyndaren som företräder den omyndiges intressen skulle motsätta sig en försäljning. Dock har man som delägare rätt att förfoga över sin andel i fastigheten, men det blir såklart svårt för er att sälja och få ut ett bra pris om ni bara säljer ¾ av fastigheten. Det finns en möjlighet för delägare att begära hos rätten att fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion, rätten ska förordna om utbjudning om delägare som motsätter sig försäljning inte kan visa synnerliga skäl. Det skulle då i din situation falla på överförmyndaren att uppvisa sådana särskilda skäl. Jag kan inte ge något bra svar på hur jag tror att utfallet skulle bli i en sådan prövning i domstol.
När ditt yngsta barn fyllt 18 ser jag inget juridiskt hinder för en pantsättning eller för en försäljning av fastigheten förutsatt att du och dina barn är ense. Trots det kan ju banken säga nej till att ni ska få ta lån med fastigheten som säkerhet, om det är så att de känner sig osäkra på er framtida betalningsförmåga. Mitt råd i det fallet är att höra runt med olika banker eftersom att de kan skilja sig åt i villkor och kraven de ställer på den de lånar ut till. En annan möjlighet är att kontakta Advisa som kan hjälpa dig att samla dina lån hos en långivare.
Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga, det är bara att återkomma om du har fler frågor så ska vi göra vårt bästa för att svara på dem.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.