Hej!

Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen. Jag ska nedan besvara din fråga.

Reglerna som är tillämpliga på din fråga hittar du i Jordabalken (JB).

Köparens undersökningsplikt
Köparen har en långtgående undersökningsplikt vid ett fastighetsköp. Fel i fastigheten kan därför inte åberopas om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning av huset (4 kap. 19 § st. 2 JB). Utgångspunkten för vad som ska gå att upptäcka är sådana fel som en ”genomsnittlig köpare” kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. En ”genomsnittlig köpare” kan jämföras med en ”kunnig lekman”. Om ett fel inte kan upptäckas genom en noggrann undersökning så föreligger det ett dolt fel.

Dolda fel
Ett dolt fel ska ha funnits i bostaden redan när köpet fullbordades men utan att det gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Felet ska inte heller vara ”förväntat”. Med detta menas att felet ska vara rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion.

Av det du beskriver så rör det sig i min mening om ett dolt fel. Du som köpare ska kunna förvänta dig att elementen på entrévåningen ska fungera. Att det är en kabel som är avklippt talar dessutom för att felet fanns innan ni flyttade in.

Reklamation
Upptäcker köparen ett dolt fel i fastigheten så skall detta framföras till säljaren inom ”skälig tid” (4 kap. 19 § JB). Vad som är inom ”skälig tid” står inte uttryckligen i lagtexten utan måste bedömas för varje enskilt fall.

Vad gäller reklamationsfristen och den ”skäliga tiden” är det viktigt att utreda varför det tog några månader för er som köpare att upptäcka att elementen inte fungerade? Detta eftersom att felet ska ha funnits innan ni som köpare flyttade in i huset. Var det sommar under tiden ni flyttade in eller var det för varmt för att ha på elementen?

I och med att du konfronterade köparen direkt efter att du haft elektrikern hos dig (som fastställde den avklippta kabeln) bör du anses ha åberopat felet vid denna tidpunkt. Det bör i sig anses vara inom ”skälig tid” efter att du upptäckt felet förutsatt att du inte borde ha upptäckt felet tidigare (t.ex. direkt vid inflyttning under vinterhalvåret).

Försäkring mot dolda fel
Försäkringsskyddet som säljaren har mot dolda fel begränsas oftast till dolda fel som rör själva bostadsbyggnadens konstruktion. Installationer av el brukar försäkringen vanligtvis inte täcka. Oavsett vad säljarens försäkring täcker så ska du som köpare bli ersatt.

Råd och handlingsplan
Situationen som du beskriver bör absolut anses vara ett dolt fel. En avklippt kabel bakom en av kontaktorerna i elskåpet är i min mening inte någonting som ni som köpare borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Frågan är dock som jag beskrev tidigare om ni borde ha upptäckt felet tidigare.

Bästa sättet att reklamera ett fel är skriftligt för att det ska anses ha ett högt bevisvärde. Förhoppningsvis har du via mail eller liknande reklamerat till säljaren. Har du inte gjort det är mitt tips att du mailar säljaren och hänvisar till datumet som du påvisade felet med elementen på entrévåningen. Vidare avslutar du men att få en bekräftelse på ditt mail.

Frågan om fel i fastighet är en av de vanligaste tvisterna mellan privatpersoner som prövas i svenska domstolar. Du är i behov utav en jurist som vidare kan utreda huruvida det rör sig om ett dolt fel eller inte samt hjälpa dig med anspråket jämtemot säljaren. Kontakta någon av våra skickliga jurister som kan bistå dig med dina juridiska problem.

Med vänliga hälsningar,
Helena Piccolini Danielsson