Hej!

Tack för att du vänder dig till oss med din fråga.

Den lag som behandlar dina frågeställningar är jordabalken (JB).

Dolt fel

Bestämmelsen om dolt fel hittar du i 4 kap. 19 § JB. Generellt sett gäller att köparen av en fastighet har en omfattande undersökningsplikt och som fel räknas inte sådant som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen. Hur omfattande undersökningen ska vara beror bland annat på vilket skick fastigheten är och hur gammal den är. Som du beskriver situationen har säljaren angivit att spabadet med elektronik och dränering byggdes för ca två år sedan. Detta innebär inte att säljaren garanterat att att spabadet fungerar, men sänker givetvis kraven på vad du behöver göra för att uppfylla din undersökningsplikt. Att upptäcka en felaktig dränering eller felaktigt dragen el kan vara mycket svårt vid en besiktning och kan därför mycket väl utgöra dolt fel. Det som talar till din fördel är även att inte ens besiktningsmannen kunde upptäcka felet, vilket tyder på att det måste ha varit svårt att upptäcka. Självklart ska du kunna förvänta dig att ett spabad som är så pass nytt är fackmannamässigt installerat i enlighet med gällande branschregler. Mycket talar därför för att det föreligger ett dolt fel.

Åtgärder och påföljder

Om du vill hävda att det finns ett dolt fel på fastigheten måste du reklamera till säljaren (4 kap. 19a § JB). Detta innebär att du lämnar ett meddelande till säljaren (helst skriftligt) där det framgår vad du anser är fel på fastigheten. Reklamationen ska ske inom skälig tid från det att du upptäckte felet, men lämna den gärna så snart som möjligt. Om det föreligger ett dolt fel som säljaren ska ansvara för har du rätt till prisavdrag på köpeskillingen (d.v.s. på det belopp som du betalade för villan). Avdraget på köpeskillingen beräknas genom att man försöker ta reda på vad fastigheten skulle ha kostat om felet var känt vid köptillfället (4 kap. 19c§ JB). Du kommer alltså inte kunna kräva att säljaren ska dra om elen eller installera en ny spatunna utan du kommer få ersättning i kontanter som motsvarar mellanskillnaden. Som vägledning för hur stort avdrags som ska göras kan man utgå ifrån vad det kostar att åtgärda felet. Om säljaren vägrar att betala måste du vända dig till domstol för att få saken prövad. Detta kan bli kostsamt om du förlorar, varför jag råder dig till att i förstahand försöka hitta en förlikning med säljaren. Som svar på din sista fråga kan du tyvärr inte få någon ersättning för att det är allmänt jobbigt att inleda en sån här process. Det är i första hand nedsättning av köpeskillingen som du kan få ekonomisk ersättning för.

Om du behöver mer hjälp i ditt ärende är du välkommen att kontakta oss här.