Bostad & Fastighet
Dolt fel och undersökningsplikt
Hej! Vi sålde en fastighet för ca tio år sedan. Någon månad innan 10-årsfristen för dolda fel preskriberades hörde vår köpare av sig och påtalade att deras köpare (de sålde fastigheten vidare efter ca sju år) ställde krav på dem för dolda fel. Idag fick jag ett nytt brev från vår köpare där de undrar hur vi ställer oss till det "förlikningsavtal" som de kommit överens om med sin köpare. De vill med andra ord "skicka kravet/ förlikningen" vidare till oss. Som jag bedömer det skulle vi ha goda chanser i en eventuell rättegång om dolda fel. Min uppfattning är att vår köpare inte fullgjorde sin undersökningsplikt då de inte gjorde någon egen besiktning av huset, när de köpte av oss. Likaså uppfattar jag det som om deras köpare heller inte fullgjorde sin undersökningsplikt, då inte heller de gjorde en egen besiktning innan deras köp.
Min fråga är egentligen: hur ska jag svara vår köpare på det "krav" som de riktar mot oss som säljare?
Rådgivarens svar
2018-06-29
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
Mycket riktigt föreligger en preskriptionstid om 10 år för fel i fastigheten enligt 4:19 b jordabalken (JB).
När man köper en fastighet eller en bostadsrätt har man som köpare en undersökningsplikt enligt 4:19 JB se även Bjufors hemsida. Det räcker inte att som köpare påstå att man fått en redogörelse från säljaren om fastigheten.
Undersökningsplikten är väldigt långtgående. För köp av bostadsrätter ställs det på senare tid dessutom krav på att man ska undersöka bostadsrättföreningens ekonomiska situation och se över årsredovisningarna. När det gäller fastighetsköp bör man anlita en besiktningsman som på djupet ser över fastigheten och dess skick.
Men det finns en del fel som kallas för dolda fel, dessa fel ska inte gå att som köpare uppmärksamma vid en ordentlig undersökning, därmed träder 4:19 b JB in för att i sådana situationer öppna upp för att köparen ska kunna ställa krav på säljaren.
För att ett fel ska anses vara dolt måste felet ha funnits vid köptillfället, felet ska inte ha varit upptäckbart vid köparens undersökning, felet ska inte varit förväntat när man köpt bostaden (ex. att man förväntat att man om två år från köpet måste reparera X) och felet ska påverka marknadsvärdet.
I ert fall innebär detta att er köpare ska kunna bevisa det ovanstående, inte minst, att felet fanns redan när hen köpte huset från er, dvs. köptillfället.
Sammanfattningsvis bör ni se över alla omständigheter som talar för att ni skulle vara framgångsrika vid en rättegång. I rättegången har er köpare bevisbördan för att ett dolt fel ska ha förelegat när hen köpte fastigheten från er. Det innebär att hen för det första ska bevisa att hen fullgjort sin undersökningsplikt och att felet existerade vid hens köp av er. Finner ni att er köpare inte kommer vinna framgång i att bevisa detta kan ni mycket väl välja att inte gå med på förlikningsavtalet där er köpare även verkar rikta krav mot er.
Hoppas ni känner att ni fått svar på er fråga och ni är välkomna att ställa en ny fråga om det föreligger oklarheter. Lycka till!
Mvh,
Asal Gohari
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.