Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Dolt fel i fastighet?

        Vi har köpt ett hus och kan nu konstatera efter tre månader att frånluftsvärmepumpen är trasig. Vi har sett att vår elförbrukning inte stämmer överens med den energideklaration som preciserats vid köpet. Vi har begärt gamla elräkningar från förra ägaren och kan se en tydlig förändring i energiförbrukningen mellan år 2015 och 2016. Allt tyder på att frånluftsvärmepumpen havererat någon gång under 2016, alltså ett år innan vi tillträdde. Frånluftsvärmepumpen är gammal men vi har inte fått uppgifter om att det inte skulle fungera vid köpet. Det går heller inte att se med blotta ögat då displayen på maskinen visar att den fungerar.

        Hur gör jag nu? 

        Rådgivarens svar

        2017-12-20

        Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller.

        Vad gäller?
        4 kap. 19 § Jordabalken (JB) behandlar fallen då en fastighet inte stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet eller vad köparen hade fog att förutsätta. Eftersom frånluftsvärmepumpen (”värmepumpen”) inte fungerade vid köptillfället kan vara fråga om ett ”dolt fel” som 4 kap. 19 § reglerar. Har säljaren berättat om vilka fel som finns i fastigheten har köparen ingen möjlighet att åberopa dessa fel som dolda. För att 4 kap. 19 § JB ska vara uppfylld krävs att köparen fullgjort sin undersökningsplikt enligt paragrafens 2 st. Undersökningsplikten betyder köparen inte får åberopa fel som köparen borde upptäckt vid en undersökning av fastigheten med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (exempelvis utfästelser från säljaren/mäklaren). Enligt förarbeten till lagen betecknas köparens undersökningsplikt som långtgående. Köparen ska genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som kan begäras av en person utan specialkunskaper, men med normala erfarenheter inom det området köpet avser. Exempel, vid köp av ett gammalt hus har köparen i regel en mer långtgående undersökningsplikt jämfört med ett köp av ett nytt hus.

        Om det föreligger fel enligt 4 kap. 19 § JB ska köparen meddela säljaren om felet inom skälig tid från det köparen märkt eller borde märkt felet (4 kap. 19 a §). Köparen kan då begära prisavdrag för felet på köpeskillingen enligt 4 kap. 12 § JB.

        Slutsats
        Jag har fått för lite information om skicket för fastigheten i övrigt vilket gör att jag inte kan bedöma om fastigheten möjligen avviker från vad som kan anses typiskt för en fastighet av det aktuella slaget. Jag kommer därmed utgår från att fastigheten du köpt avviker från det du hade skäl att förutsätta eftersom det annars inte föreligger fel i fastigheten och du har inga handlingsmöjligheter.

        Frågan är om du som köpare skulle upptäckt felet. Det som talar för att du skulle upptäckt felet är att det är en gammal värmepump vilket gör att man som köpare bör undersöka den närmare. Det som talar emot att du skulle upptäckt felet är att det inte fanns några uppgifter om att den inte skulle fungera. Är man inte specialist/kunnig på värmepumpar blir det svårt att med blotta ögat se om värmepumpen är trasig när diaplayen visar att den fungerar. Om det inte finns andra tydliga tecken på att värmepumpen skulle vara trasig tycker jag det räcker med att titta på displayen. 

        Min bedömning är du som köpare verkar gjort vad du kunnat och därför uppfyllt din undersökningsplikt. Jag kan dock inte med säkerhet säga att det är korrekt då jag har för lite information om fastighetens skick i övrigt, hur din undersökning innan köpet verkligen gick till, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

        Jag rekommenderar dig dock ändå att reklamera felet med värmepumpen till säljaren så fort som möjligt enligt 4 kap. 19 a § JB. Gör du inte detta finns risken att du inte har möjlighet att åberopa felet och du kan därmed inte få ersättning för det! I din reklamation till säljaren bör du även kräva prisavdrag på köpeskillingen (4 kap. 12 § JB), alternativt att du och säljaren kommer överens om att säljaren ska betala för reparation/ny värmepump.

        Jag har för lite information angående säljarens vetskap om det påstådda felet i värmepumpen. Det gör att jag inte kan bedöma om säljaren har underlåtit att berätta om felet vilket är grund för skadestånd.

        Hoppas du fick svar på din fråga. Om du har mer information eller om säljaren motsätter sig din reklamation rekommenderar jag att kontakta oss igen så hjälper vi dig vidare eller boka tid hos våra erfarna jurister på Familjens jurist https://juridiktillalla.se/vara-tjanster

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden