Bostad & Fastighet
Dolt fel i fastighet, betydelse av besiktningsprotokoll
Hej!
Min mamma har fått en reklamation gällande dolda fel på det hus hon sålde i oktober 2017. Köparen upptäckte vid renovering av badrum att det var ett par fuktfläckar när de rev innertaket. Jag anser inte att det är ett dolt fel, vilket jag grundar på utlåtande i besiktningsprotokoll enligt följande:
I besiktningsprotokollet står under punkt 3. Riskanalys: "3. Parallellvind utan möjlighet för inspektion innebär risk att fuktskador då dessa ej kan upptäckas i tid. "
I bilaga 1 under punkt Besiktningsutlåtandets juridiska betydelse står det bl a "Genom en överlåtelsebesiktning för säljare och överlämnandet av besiktningsutlåtandet till köparen klargörs ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare för de fel som redovisas i besiktningsutlåtandet. De redovisade felen kan till exempel inte anses utgöra dolda fel i fastigheten. De fel som antecknats, liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias, kan en köpare normalt inte göra gällande såsom dolda fel mot säljaren efter fastighetsköpet."
Vad föreslår vi att vi skall göra?
Hälsningar
Rådgivarens svar
2018-02-21
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Jag ska nedan, utan att ge några exakta besked om vad t.ex. en domstol skulle ha dömt, bedöma omständigheterna i relation till felreglerna och vilken relevans besiktningsprotokollet har för felbedömningen.
Kort sagt kan jag bekräfta det som står i besiktningsutlåtandet om riskanalysens juridiska betydelse är korrekt. Om ett fel upptäckts, eller om det finns en risk att ett fel uppdagas om det uppmärksammats vid besikningen, leder det till att risken att ett dolt fel kan göras gällande mot säljaren minskas avsevärt. Felet är inte dolt om det omfattas av köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § 2 st JB. Detta bekräftas av en rad rättsfall från Högsta domstolen. Se t.ex. NJA 1980 s. 555 där HD konstaterade att även svårtillgängliga utrymmen omfattas av undersökningsplikten. Däremot behöver en köpare i regel inte undersöka utrymmen som inte går att komma åt utan ingrepp i byggnaden, t.ex ett sånt utrymmet som det är fråga om i ditt fall. När omständigheter däremot tyder på att risk för fel även i sådant utrymme kan föreligga, måste köparen vidta även en undersökning av sådant utrymme genom att t.ex. bända upp golvbrädor eller liknande, se NJA 1984 s 3.
Slutsatsen blir således att undersökningsplikten troligen även omfattade det utrymme som köparen reklamerat, eftersom att en risk för fel antecknats i besiktningsutlåtandet. En eventuell defekt i det utrymmet blir således inte ett dolt fel.
Det jag rekommenderar är helt enkelt att bestrida reklamationen. Det ankommer då på köparen att bevisa att dolt fel föreligger, något som troligen som sagt blir svårt med tanke på besikningsutlåtandet.
Jag hoppas att jag gjort mig förstådd. Om ytterligare funderingar uppkommer är du välkommen att antingen återkomma till oss här eller boka en tid med jurist här.
Vänligen,
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.