Kontakta oss
0771-771 070
Kontakta oss
0771-771 070
Sidförslag
    Kontor
      Medarbetare
        Bostad & Fastighet

        Dolt fel i bostadsrätt

        Hej! Jag har anlitat ett företag och renoverat en bostadsrättslägenhet i mars 2017, fick ett års garanti för slutfört arbete. I april hade jag visning och 31 maj sålde jag lägenheten. Vid överlåtelse visade jag lägenheten igen och jag gick i genom alla vitvaror, allt var i fint skick. I slutet på agusti fått mail av köparen att golvet har rest sig. Enligt de hade de varit på långt semester under sommar. De säger att det är fel golvsättning dålig golvkvalite och räknas som dolda fel och jag måste betala skadestånd. Jag har kontaktat byggföretaget och berättade om felsägningen och ville att de ska komma och undersöka själva. De sa att det var dålig golvkvalite och de har inte gjort något fel. Efter några gånger mail sa de att jag får göra vad som jag vill de kommer inte göra något åtgärd. Jag kontaktade IKEA f är besiktning och besiktningsmannen konstaterat inget fel på kvalitén utan golvsättningen gjordes så tätt så att golvet inte kunde röra sig och ledde till skada.
        Frågan är räknas detta som dolda fel? Vem är skadeståndsskyldig? Kan köpare kräva mig ersättning? Vad kan jag göra, jag har inte gjort fel och inte råd att åtgärda. Snälla ge mig råd.
         

        Rådgivarens svar

        2017-09-22

        Hej och stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag ska försöka reda ut alla frågetecken genom att först redogöra för den juridik som allmänt gäller i situationen för att avsluta med sammanfattning och råd kring hur du kan gå vidare i just ditt fall. 

        En bostadsrätt är lös egendom vilket innebär att köplagens regler ska tillämpas. Köplagens regler är dock inte inriktade på köp av bostäder. Vägledning brukar därför hämtas från reglerna om köp av fast egendom, de reglerna finns i jordabalken, (JB).

        Köparens undersökningsplikt

        Vid köp av fastighet har köparen en undersökningsplikt. Detta innebär att köparen inte får åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet, se 4 kap. 19 § st. 2 JB. Köparens undersökningsplikt är generellt väldigt långtgående. Det är alltså viktigt att en köpare noga undersöker fastigheten för att kunna påkalla eventuella fel. Om köparen inte har fullgjort sin undersökningsplikt förlorar denne rätten att reklamera felen. De fel som inte går att upptäcka när köparen har fullgjort sin undersökningsplikt är det som kallas dolda fel, och det är endast dessa som säljaren har ansvar över. 

        Dolda fel

        Dolda fel är med andra ord sådana fel som inte är möjliga för köparen att upptäcka vid en noggrann undersökning. Det krävs även att felet är av sådant slag att köparen inte kunnat förvänta sig felet med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och konstruktion samt att felet fanns vid köptillfället.

        Sammanfattning och råd

        Ett dolt fel är med andra ord ett fel som inte syns och som inte visar några som helst ”symtom” på att fel kan tänkas föreligga, och därmed inte kan upptäckas när köparen fullgör sin undersökningsplikt. I det här fallet verkar det som att (trots att byggföretaget nekar) golvsättningen inte har genomförts korrekt vilket har medfört att golvet har rest sig. Felet har alltså funnits vid köptillfället men har då inte varit av sådant slag att det gått att upptäcka vid en undersökning av lägenheten. Detta talar tyvärr för att köparen har fullgjort sin undersökningsplikt och att det här rör sig om ett dolt fel. Vid dolda fel är det som sagt säljaren som är ansvarig för att ersätta felet och det betyder att du i detta fall kommer behöva stå för kostnaden att fixa golvet. 

        Du kommer alltså vara ansvarig gentemot säljaren. Däremot nämner du att du fick en garanti från byggföretaget vid golvsättningen. Garantier är inte lagreglerade utan är något som avtalas mellan två parter. Därför kan jag inte säga vad garantin du fick från byggföretaget innebär juridiskt. Mitt råd är dock att du till och börja med ska ta kontakt byggföretaget igen och påpeka garantin.

        Om detta inte ger någonting så har du alltid rätt att reklamera fel enligt konsumenttjänstlagen (KtjL), inom skälig tid från att tjänsten är utförd, se 17 § KtjL. Om det konstateras att det är fel i tjänsten ska hantverkaren åtgärda detta, alternativt ge prisavdrag. Tjänsten anses felaktig när resultatet avviker från vad som har avtalats eller från vad du har kunnat förvänta dig, vilket stämmer i det här fallet. Byggföretaget skulle då vara skyldiga att antingen avhjälpa felet eller ge dig prisavdrag och på så sätt skulle du kunna minska den kostnad du behöver ansvara för inför köparen av lägenheten.

        Jag hoppas du fick svar på din fråga! Vill du ha mer ingående hjälp med reklamationen gentemot byggföretaget eller att vi tar en närmare titt på avtalet om garantin är du såklart välkommen att återkomma. Du är också alltid varmt välkommen att boka en tid med någon av våra duktiga jurister om du vill ha mer hjälp, det kan du göra här.

        Vänlig hälsning,

        Emma Andersson

        Fru Justicia
        Studentrådgivare Fru Justicia
        Familjens Jurist kan hjälpa dig med allt som rör familjejuridik. Med kontor och medarbetare från norr till söder så finns vi alltid nära dig.
        Magnus Ladulåsgatan 65
        Stockholm
        Stockholm
        11827
        Sweden